29 de jun de 2014

Garagem em condomínio: regras e bom senso para os condôminos

Garagem é motivo para uma série de conflitos em condomínios. Apesar de ter a garantia de segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande dor-de-cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo. Entre os principais problemas estão: vagas compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses espaços por não moradores, carros maiores do que o local disponível, furtos, danos e amassados causados por vizinhos, guarda de motos e automóveis juntos, etc.

Para tentar entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável a leitura da convenção do condomínio. Muitas vezes as convenções determinam que cada vaga de garagem é destinada a guarda de apenas um automóvel. Neste caso, o condômino deverá optar entre parar um carro ou uma moto. E ainda, restringem a sua utilização somente aos moradores e vedam a guarda de qualquer objeto no interior das vagas. Porém, as regras para a utilização da garagem depende de cada convenção de condomínio.
Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Mas, os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como alternativa alguns condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem, quando não existem vagas extras para motos, desde que não traga incômodo aos demais moradores.

Seja qual for a opção do condomínio, é indispensável a observância da convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembleia e esteja de encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil, que determina nos deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos moradores.
Os condomínios não estão obrigados a oferecer vagas especiais para idosos, por exemplo. De qualquer forma, é salutar que, tendo condições, essa população seja favorecida com fácil acesso aos elevadores. No caso de sorteio de vaga de garagem, é importante  que os idosos sejam beneficiados com os locais de maior espaço e entrada privilegiada.

A oferta de vagas diferenciadas para deficientes também não é obrigatória. O decreto nº 5.296, de 2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, não se aplica aos condomínios. Cada município, através do Código de Obras, deve regular o uso de vagas de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a Lei Municipal nº 15.649 determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser reservada para deficientes.
É proibida, desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.

Agora, as garagens só podem ser alugadas ou vendidas  quando existir  previsão  expressa das convenções. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada pela aprovação em assembleia de dois terços dos condôminos. A mudança vale para proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com exceção para os edifícios garagens.
É importante que fique claro que a lei não veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais. Lembrando que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias.

O condomínio deve sempre que possível tentar administrar as situações que podem resultar em conflitos. E os condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras estabelecidas para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais. O síndico pode assumir o papel de mediador e agir com firmeza em atritos provocados por causa da garagem, inclusive  com aplicação de advertências e multas previstas na convenção e no regimento interno.
* Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados – rodrigo@karpat.adv.

26 de jun de 2014

Tendência em segurança: solução de gerenciamento do acesso à distância em condomínios

A facilidade de entrar em condomínios com apenas uma buzinada do automóvel ao parar em frente ao portão é surpreendente. Mesmo com a utilização de vigias e porteiros, a desatenção e a malandragem de terceiros são as principais causas de roubos, assaltos e furtos a casas, edifícios e condomínios. Em Florianópolis (SC), condomínios conseguiram, por meio de uma solução tecnológica inovadora, implantar um sistema que gerencia à distância o acesso à portaria. Ou seja, mais segurança para os condôminos sem a presença de um porteiro.

A rotina de operação é simples. O acesso do visitante ao condomínio é monitorado à distância, na central de monitoramento, pelo atendente da empresa de segurança, que o vê por meio do circuito de câmeras instaladas na portaria. O morador é acionado para liberar o acesso, o que pode ser feito até mesmo se ele estiver fora de casa, via celular. As ligações e vídeos são transmitidos, permitindo registro do acesso de moradores, visitantes e prestadores de serviço. Sendo assim, caso haja alguma ocorrência, o síndico e a empresa de segurança podem contar com a gravação de imagem e som e os dados sobre entrada e saída que ficam armazenados no sistema.

A tecnologia foi desenvolvida pela empresa Segware, líder do mercado nacional no segmento de tecnologia para monitoramento de alarmes. Com o novo sistema acabaram os problemas que não estavam relacionados exclusivamente com o condomínio, como rotatividade de funcionários, acomodação do porteiro, faltas, demora a abrir o portão, pessoas que ingressam no condomínio sem autorização do morador, problemas com interfone, interação de porteiro com inquilino, entre outros. Com o Kiper quem controla a segurança é o morador. Na prática, o que acontece é a mudança da mentalidade dos condôminos, que se responsabilizam diretamente pela própria segurança, com a ajuda da tecnologia.

Sobre a Segware
A Segware é uma multinacional brasileira líder em tecnologia para segurança, que está presente com o sistema SIGMA em mais de 70% das empresas de monitoramento eletrônico integrado de alarmes no Brasil. Com sede em Florianópolis, Santa Catarina, a Segware foi fundada em 2001 e mantém vanguarda em soluções para o setor. Em 2012, iniciou as operações no exterior, com um escritório em Miami (EUA) e uma cobertura comercial que permite a atuação em todos os países da América Latina.
Fonte:http:www.pautas.incorporativa.com.br

24 de jun de 2014

O prédio que tem tudo

Lan house, cinema, cozinha infantil, lugar 
para tocar bateria – o mercado adora novidades
O "clube" do Edifício Rail, em São Paulo: piscina do tipo raia, lavanderia, restaurante e bares

Certas coisas são tão rotineiras que nem se discutem. Por exemplo: todo prédio residencial no mínimo tem piscina, fitness center e salão de festas dotado de espaço gourmet, onde o próprio morador pode exercer seus dotes culinários num jantarzinho para os amigos. Diante dos novos lançamentos, quem mora num lugar que dispõe apenas desses recursos fica até intimidado. A imaginação dos incorporadores – acirrada pela competição – cria novidade atrás de novidade. Equipamentos e serviços estão transformando condomínios em complexos de lazer cheios de nomes complicados e apelos aos compradores, pelo menos na planta, já que na prática o tal jantarzinho pode não sair nunca do plano das aspirações. Para manter a forma, a velha sala de ginástica empalidece diante de pistas de corrida de quase 1 quilômetro e campos de golfe.

A garotada nem quer ouvir falar em sala de jogos; a moda é o "espaço jovem" – ou teen, no jargão imobiliário –, salão com decoração moderninha onde os adolescentes podem se reunir longe das crianças, que ficam, claro, no children's space. A opção ao espaço jovem é a garage band, sala com isolamento acústico para que ataquem a bateria sem enlouquecer os vizinhos. As mulheres, tão vitais na hora da decisão de compra, são mimadas com salão de cabeleireiro ou um spa de verdade, com instalações para massagem e tratamentos estéticos. Até os animais domésticos são contemplados: há empreendimentos dotados de pet care, com serviço de banho, tosa e veterinário.

A disseminação dos serviços prediais tem importância especial em empreendimentos mais distantes dos bairros tradicionais, onde estão justamente os terrenos maiores, que facilitam a diversificação dos equipamentos e permitem a construção de vários blocos de apartamentos. "Décadas atrás, a piscina, o salão de jogos e o de festas deram status ao prédio, mas aumentavam tanto o valor do condomínio que só valiam a pena em apartamentos de alto padrão. Agora, em empreendimentos maiores, o custo se dilui", diz Odair Senra, diretor de incorporações da Gafisa. Famílias com crianças não são o único público-alvo. Alguns lançamentos são projetados ou adaptados para jovens solteiros, fatia que está sendo descoberta pelo mercado.

Os compradores do Mandarim, empreendimento da Cyrela em São Paulo, por exemplo, não viram muita utilidade no original baby zen, uma espécie de pequena trilha feita para o bebê "entrar em contato com a natureza". A trilha foi transformada em canteiro. Na busca de novos e diferenciados atrativos, a mesma construtora lançou o Domínio Marajoara, na Zona Sul de São Paulo, onde as piscinas do "complexo aquático" de 2 000 metros quadrados são cercadas de um material que imita areia como a de praia.

"A gente cria a necessidade. Na hora da venda, o inusitado se torna essencial", analisa Marcella Carvalhal, gerente de marketing da Klabin Segall, construtora que lançou um empreendimento no bairro da Lapa, no Rio de Janeiro, com nada menos de vinte opções de lazer – uma espécie de versão imobiliária do sanduíche cheese-tudo. Todas as 688 unidades foram vendidas em menos de duas horas. Com tanta coisa, não é raro que os equipamentos passem a maior parte do tempo às moscas, mas isso, diz Rogério Chor, presidente da construtora carioca CHL, não é problema. "O importante é ter à disposição. Funciona como as jóias: as mulheres são loucas por elas, nem que seja para guardá-las no cofre", brinca. Devido à oscilação da demanda, a tendência é que os serviços sejam terceirizados. "Não vendemos mais espaços, vendemos serviços", diz Marcelo Parreira, gerente de produto da construtora RJZ. "Temos empreendimentos que oferecem cozinha experimental para crianças, aulas de artes cênicas, sempre com um bom profissional no local" – a preço especial, sem passar pela conta do condomínio.

No Rail, um conjunto de dois prédios com 399 apartamentos para jovens solteiros ou casais sem filhos, em São Paulo, serviços como lavanderia e lanchonete funcionam no sistema pay-per-use – no inglês peculiar do mercado. Um dos maiores clichês de quem está do outro lado do balcão é criticar a proliferação de equipamentos e serviços nos novos prédios por isolar cada vez mais seus moradores, como se estes fossem culpados pela terrível sensação de insegurança que oprime a todos. "Infelizmente, a população é hoje obrigada a viver em verdadeiras fortalezas. Só falta o fosso com o crocodilo. E não duvido que um dia alguém coloque", diz Ricardo Yazbek, dono da construtora R. Yazbek.
Fonte:veja

9 de jun de 2014

Cuidados podem diminuir riscos ao contratar funcionários para condomínios

No mês de Maio de 2014, a dona de casa Andréa Lima da Silva foi encontrada morta na casa de máquinas de um condomínio de classe média, em Niterói. O suspeito do crime, de acordo com a polícia, seria o zelador Joelso de Souza, de 39 anos — condenado por roubo e estupro. O caso levantou o debate sobre o cuidado que os condomínios devem ter ao contratar funcionários.
— As empresas credenciadas no mercado tem um crivo na seleção. Algumas até fazem entrevistas com psicólogos para perceber se o futuro candidato tem capacidade de assumir suas funções. Sempre orientamos os síndicos para que essas empresas sejam de qualidade — afirma Cristiane Salles, gerente geral da Protel, empresa especializada em administração de condomínios .
As medidas podem reduzir o risco de que um crime como o de Niterói ocorra.
— Nada vai garantir 100% de segurança, mas (o processo) diminui o risco de encontrar uma pessoa com histórico de mau comportamento, que poderá comprometer a integridade física e patrimonial dos moradores — diz Alexandre Corrêa, vice-presidente de Assuntos Condominiais do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio).
O consultor de segurança Rodrigo Pimentel foi síndico por oito anos e dá as dicas:
- Uma entrevista criteriosa pedindo o máximo de dados, localização da casa e informações sobre família, como o número de filhos, pode evitar riscos. Peça referências criteriosas, se possível mais de duas. Quando os funcionários apresentam indícios de riqueza é um sinal de que há algo estranho. Você sabe o salário dele e ele aparece no trabalho com um smartphone que esteja fora da capacidade orçamentária. Se ele falta muito, isso pode estar relacionado ao uso abusivo de drogas e álcool.
Além disso, quando a empresa dá uma capacitação para o porteiro, orienta para que ele seja discreto e não compartilhe informações, isso tem que ser observado pelo síndico:
- Tem que observar se conversa com outros funcionários, empregados domésticos. Se perceber, orienta novamente, ou afasta.”
O consultor especializado em gestão de pessoas Eduardo Ferraz lembra que todo mundo deixa um rastro profissional:
- Se vai contratar uma faxineira que tem 30 anos, ela tem pelo menos dez de rastro. Mesmo que as pessoas mais humildes não tenham um currículo, o futuro empregador tem que estudar o rastro. Tem que perguntar: “Com que idade você começou a trabalhar? Quantos anos ficou em cada emprego? Por que saiu?”. Tem que fazer uma entrevista com o histórico de vida da pessoa. Se a pessoa tem 30 anos e já passou por 14 empregos, não contrate.
Ele lembra que, por lei, não se pode pedir antecedentes criminais (à pessoa), mas dá para pegar indiretamente:
- Se ela foi presa, dificilmente vai deixar isso escapar no meio da entrevista. Peça os telefones de dois ex-empregadores. Se a pessoa disser que não lembra ou não tem é porque tem algo errado. Se não teve problema, vai dar o telefone. Qualquer um tem direito de pegar informações do passado.
Fonte:http:extra.globo.com

4 de jun de 2014

Síndico responde por obras executadas por condôminos

Por Arnon Velmovitsky
O síndico de condomínio possui atribuições, obrigações e responsabilidades decorrentes do exercício do cargo, para o qual é eleito pelos condôminos, em Assembléia Geral Ordinária, para mandato que não pode exceder o prazo de 2 anos, estabelecido na convenção de condomínio, conforme fixado no artigo 1347, do Código Civil.
O artigo 1348, do Código Civil delimita extensa a competência do síndico:

“Art. 1348 - Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; e
IX - realizar o seguro da edificação”.

A destituição do síndico é disciplinada no artigo 1.349, do Código Civil e requer o “quórum” mínimo da maioria absoluta dos presentes na Assembléia Geral.
A convenção de condomínio pode ampliar as atribuições do síndico e fixar a sua remuneração.
A leitura mais atenta dos artigos do capítulo VII, do Código Civil, permite ampliar essas atribuições, a partir do que consta, por exemplo, nos artigos 1.334 e 1.336 do Código Civil, das cláusulas obrigatórias que devem constar na Convenção do Condomínio e dos direitos (artigo 1.335) e deveres (artigo 1.336) dos condôminos.

A questão da responsabilidade do síndico ganhou as primeiras páginas dos jornais, por ocasião do desabamento de dois prédios no centro do Rio, decorrente de obra executada sem os devidos cuidados por condômino em sua unidade.

Diante da repercussão do caso, com muitas vítimas fatais, foram editadas a Lei Estadual 6.400, de 05 de março de 2013, Lei Complementar Municipal 126, de 26 de março de 2013, regulamentada pelo Decreto 37.426, de 11 de julho de 2013, instituindo a obrigação dos prédios de contratar a confecção de laudo de autovistoria, a ser elaborado por profissionais legalmente habilitados no CREA-RJ ou CAU-RJ.

A legislação transfere para os condomínios a responsabilidade do Poder Público, com novo e elevado custo, a ser arcado pelos condôminos.
A lei prevê ainda a responsabilidade do condomínio pela omissão da feitura do laudo, respondendo portanto o síndico por sua inércia.

Cabe ao síndico tomar os devidos cuidados para evitar que seja responsabilizado pelos problemas do condomínio.
E para tanto, deverá levantar todas as questões relevantes e tratá-las em Assembléia Geral, eximindo-se de qualquer responsabilidade através de decisões lançadas na ata.
O síndico responde pelo excesso de representação, a partir dos limites de suas atribuições (artigo 187, do Código Civil).

Cabe ao síndico diligenciar para encontrar soluções que apresentem o melhor binômio qualidade-preço para atender as demandas do prédio.
Ao síndico cabe ainda a missão de harmonizar as relações entre os condôminos, administrar os recursos do prédio, zelar pela segurança dos condôminos, realizar periódicas vistorias no prédio, prestar contas dos valores recebidos e pagos, enfim são muitos e relevantes tarefas que exigem do investido no cargo equilíbrio, poder de decisão, organização, serenidade e liderança, além de paciência e autruismo.

A partir do exposto, deduz-se que o melhor caminho é envolver todos os condôminos nas decisões relevantes, com a convocação de assembléias para discutir os problemas comuns, o que só melhora a qualidade de decisão, com inequívocos benefícios para todos os condôminos.
Fonte:www.conjur.com.br

1 de jun de 2014

Medidas preventivas garantem maior segurança

A alta incidência de assaltos a condomínios nos últimos anos tem levado muitos edifícios a aprimorarem seus sistemas de segurança. Recentemente, o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) firmou convênio com a Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo com o objetivo de desenvolver ações integradas para coibir os arrastões em condomínios. Segundo a entidade, em 2013, foram registradas 12 ocorrências voltadas para o tema, e nos primeiros dias deste ano já aconteceram três arrastões em prédios da capital paulista.

Mesmo com todos esses novos aparatos, os condomínios continuam suscetíveis a assaltos. Investir apenas em tecnologia e parecerias com o Poder Público não são suficientes para melhorar a segurança dos prédios; é preciso treinar funcionários e convencer moradores de que é essencial adotar normas condominiais mais rígidas.

Segundo Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, é necessário implantar medidas preventivas para garantir maior segurança ao condomínio. "A segurança é uma soma de fatores que incluem desde barreiras físicas e treinamento de funcionários, até a cooperação dos moradores", diz.

Ressarcimento de prejuízos
O especialista em Direito Imobiliário alerta também sobre a responsabilidade do condomínio em ressarcir os prejuízos em casos de assaltos ou ações criminosas. "No caso de furtos ou roubos dentro do condomínio ou nas unidades autônomas, o edifício não é responsável pelo ressarcimento do morador, uma vez que a segurança pública compete ao Estado. O condomínio será responsabilizado nos casos em que houver culpa do prédio, ou seja, quando houver envolvimento de um dos seus funcionários ou facilitação pela portaria, mesmo que de forma involuntária. E se o prédio tiver assumido a responsabilidade pela segurança, seja pela contratação de vigilantes ou se estiver previamente descrito na convenção", explica Rodrigo Karpat.

Veja abaixo 11 dicas do especialista sobre segurança de condomínios:
1. Instalar portão duplo nas entradas de pedestres do edifício (social e serviço)
2. Instalar portão duplo na entrada de veículos
3. Criar um espaço para entrega de objetos à portaria sem a abertura do portão (pizza, encomendas, remédios etc.)
4. Proibir que entregadores subam aos andares
5. Proibir informações sobre vendas e locações
6. Proibir a entrada de corretores sem autorização por escrito do proprietário
7. Realizar treinamento constante dos funcionários
8. Instalar câmeras de segurança nas áreas comuns
9. Telefone liberado na portaria
10. Garantir que a guarita esteja segura
11. Não permitir que funcionários saiam com uniformes do prédio
Fonte: jornal dia dia