24 de mai de 2014

Documentação do Condomínio

Em última instância, o síndico é o guardião dos documentos do condomínio, mesmo quando eles estão sob responsabilidade da administradora. Por isso, é bom ficar sempre atento, pois erros e esquecimentos relativos à documentação podem trazer sérios prejuízos ao condomínio e ao próprio síndico, na forma de multas e processos.

Como muitas vezes os papéis parecem se multiplicar, fornecemos uma lista com os itens necessários, para para você não se esquecer de nada importante.

Documentação básica:
Convenção do Condomínio
Regulamento Interno
Livro de Atas
Livro de presença dos condôminos em Assembléia
Cadastro dos Condôminos
Plantas, principalmente das redes hidráulica e elétrica
Documentação contábil:

Os documentos fiscais devem ser mantidos por pelo menos cinco anos.
Todos os esclarecimentos relativos à abertura de inscrição no CNPJ poderão ser obtidos no site: www.receita.fazenda.gov.br

Mantenha:
Cartão do C.N.P.J.
Apuração das contas da Administração anterior
Pastas com as despesas e receitas referentes aos últimos cinco anos
Pastas com as contas a pagar
Guias - Taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros aparelhos de transporte, pagas à Prefeitura
Contrato de seguro
Contrato para manutenção de elevadores , bombas d’água e piscina
Contrato de prestação de serviços da administradora
Documentação dos funcionários:

Deve ser mantida em caráter permanente, mesmo de funcionários desligados há mais de cinco anos

Têm acontecido muitas fraudes de administradoras desonestas, principalmente quanto às Guias do INSS e do FGTS. Por lei, as administradoras devem manter em arquivo próprio os originais das Guias. Na hora de prestar contas para o síndico, podem fornecer uma cópia adulterada.

Desse modo, elas recolhem valor menor do que o obrigatório, "embolsando" a diferença e deixando o condomínio com pesadas dívidas, que acabam vindo à tona. Assim, atente às Certidões Negativas de Débito (CND) fornecidas por esses órgãos, pedindo-as periodicamente à administradora.

Mantenha os documentos abaixo:
Livro ou cartão de ponto
Horário de trabalho
Carimbo do C.N.P.J (CGC)
Matrícula no INSS
Livro de Registro de Empregados
Livro de Inspeção do Trabalho
Contratos de Experiência
Folha de Pagamento
Pasta com todas as rescisões de contrato de trabalho
Cadastro do empregador para o Vale Transporte
Declaração e Termo de Responsabilidade - vale transporte
Termo de responsabilidade para concessão do Salário-Família
Declaração de dependentes para fins de desconto do Imposto de Renda
Guias - contribuição sindical ; INSS ; FGTS ; PIS ; IR
Certidões negativas de Débito (CND) do INSS e FGTS a cada três meses, se o responsável pelo pagamento é a administradora ou o contador
RAIS (Relação Anual de Informação Social)
DIRF (Declaração do Imposto de Renda na Fonte)
Comprovante de rendimentos pagos e de retenção de Imposto de Renda na Fonte
Acesso do condômino à documentação:

Mesmo que a conferência seja função do Conselho Consultivo, qualquer condômino deve ter livre acesso à documentação, esteja em poder do síndico, da administradora ou do contador.
O acesso também inclui os documentos referentes a despesas ainda não aprovadas em Assembléia.
A verificação não equivale a uma prestação de contas individual. O síndico não é obrigado a fornecer explicações para o condômino na ocasião, devendo fazê-lo nos balancetes mensais, e em Assembléia, principalmente na Ordinária, com a prestação de contas do ano anterior.
Normalmente, quando o condômino quer fazer uma verificação, marca-se dia e hora.
Não convém permitir que o condômino leve os papéis para sua casa. Ele tem livre acesso, mas a responsabilidade pela guarda é do síndico.
Fonte:http:sindico-online

21 de mai de 2014

Síndico responde por obras executadas por condôminos

Por Arnon Velmovitsky
O síndico de condomínio possui atribuições, obrigações e responsabilidades decorrentes do exercício do cargo, para o qual é eleito pelos condôminos, em Assembléia Geral Ordinária, para mandato que não pode exceder o prazo de 2 anos, estabelecido na convenção de condomínio, conforme fixado no artigo 1347, do Código Civil.
O artigo 1348, do Código Civil delimita extensa a competência do síndico:
“Art. 1348 - Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; e
IX - realizar o seguro da edificação”.

A destituição do síndico é disciplinada no artigo 1.349, do Código Civil e requer o “quórum” mínimo da maioria absoluta dos presentes na Assembléia Geral.

A convenção de condomínio pode ampliar as atribuições do síndico e fixar a sua remuneração.

A leitura mais atenta dos artigos do capítulo VII, do Código Civil, permite ampliar essas atribuições, a partir do que consta, por exemplo, nos artigos 1.334 e 1.336 do Código Civil, das cláusulas obrigatórias que devem constar na Convenção do Condomínio e dos direitos (artigo 1.335) e deveres (artigo 1.336) dos condôminos.

A questão da responsabilidade do síndico ganhou as primeiras páginas dos jornais, por ocasião do desabamento de dois prédios no centro do Rio, decorrente de obra executada sem os devidos cuidados por condômino em sua unidade.

Diante da repercussão do caso, com muitas vítimas fatais, foram editadas a Lei Estadual 6.400, de 05 de março de 2013, Lei Complementar Municipal 126, de 26 de março de 2013, regulamentada pelo Decreto 37.426, de 11 de julho de 2013, instituindo a obrigação dos prédios de contratar a confecção de laudo de autovistoria, a ser elaborado por profissionais legalmente habilitados no CREA-RJ ou CAU-RJ.

A legislação transfere para os condomínios a responsabilidade do Poder Público, com novo e elevado custo, a ser arcado pelos condôminos.

A lei prevê ainda a responsabilidade do condomínio pela omissão da feitura do laudo, respondendo portanto o síndico por sua inércia.
Cabe ao síndico tomar os devidos cuidados para evitar que seja responsabilizado pelos problemas do condomínio.

E para tanto, deverá levantar todas as questões relevantes e tratá-las em Assembléia Geral, eximindo-se de qualquer responsabilidade através de decisões lançadas na ata.

O síndico responde pelo excesso de representação, a partir dos limites de suas atribuições (artigo 187, do Código Civil).

Cabe ao síndico diligenciar para encontrar soluções que apresentem o melhor binômio qualidade-preço para atender as demandas do prédio.

Ao síndico cabe ainda a missão de harmonizar as relações entre os condôminos, administrar os recursos do prédio, zelar pela segurança dos condôminos, realizar periódicas vistorias no prédio, prestar contas dos valores recebidos e pagos, enfim são muitos e relevantes tarefas que exigem do investido no cargo equilíbrio, poder de decisão, organização, serenidade e liderança, além de paciência e autruismo.

A partir do exposto, deduz-se que o melhor caminho é envolver todos os condôminos nas decisões relevantes, com a convocação de assembléias para discutir os problemas comuns, o que só melhora a qualidade de decisão, com inequívocos benefícios para todos os condôminos.
Fonte:www.conjur.com.br

20 de mai de 2014

Raio-x do perigo: Domingo Espetacular testa segurança de condomínios


Você considera sua casa segura? Acredita que está livre de qualquer perigo em seu condomínio? O Domingo Espetacular prova que nem tudo é o que parece. Acompanhe a reportagem e aprenda a se previnir do crime que mais cresce nas grandes cidades.

18 de mai de 2014

Água – SOS Economia: Um alerta aos condomínios

As reservas dos mananciais que abastecem São Paulo e a região metropolitana apresentam os piores níveis de sua história. A escassez torna imperativa a economia de água pelos condomínios.

Os reservatórios que abastecem o sistema Cantareira e levam água às torneiras de milhões de moradores da Capital e municípios vizinhos nunca apresentaram um nível tão baixo como em 2014. O esgotamento começou a se tornar severo no final de 2013 e em abril passado atingiu a 12% de sua capacidade. Uma dimensão da gravidade do problema pode ser percebida ao se comparar esse dado com o índice exibido pelo sistema no mesmo período de 2013, que era de quase 64%. Alertados pela cobertura da mídia, os condomínios começaram a vivenciar situações inusitadas, em que os próprios moradores andam questionando a manutenção de hábitos como a lavagem das calçadas e a rega dos jardins.

Em um empreendimento de cerca de 14 mil metros quadrados localizado no Jardim Anália Franco, zona Leste de São Paulo, os condôminos chegaram recentemente a pressionar os administradores (síndico e subsíndicos) a interromperem a rega de seu imenso parque arbóreo. Então surgiu a dúvida: aqui também não ocorreria um problema ambiental?

Segundo Hubert Gebara, vice-presidente da área de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a urgência em se economizar água não deve impedir o uso do bom-senso. “Tem que diminuir a rega, mas não eliminar. Ela pode ser feita de maneira mais rápida e em horários mais adequados, quando não há evaporação, como após as 17hs”, exemplifica. No quadro ao lado, estão resumidas as medidas que os condomínios podem adotar, mesmo em regime de urgência, para diminuir o consumo. Uma delas é identificar e corrigir vazamentos, enquanto outra, um pouco mais demorada, mas viável no curto prazo, seria instalar um sistema de reuso de água da chuva. Hubert Gebara recomenda ainda estudos para exploração de poço artesiano (que necessita de licença junto ao DAEE - Departamento de Águas e Energia Elétrica) e implantação da individualização do consumo.

POSTURA PARA A VIDA TODA
A síndica Elizabeth Bonetto não esperou pela estiagem para introduzir uma cultura de racionalização do consumo no Condomínio Edifício Glória Jardim Vitti, na Freguesia do Ó, zona Norte de São Paulo, região de grande influência do sistema Cantareira. No cargo há 20 anos, Elizabeth conta que promoveu a individualização em 2011, com quatro medidores por unidade, o que gerou uma economia de 40%. Junto com a individualização, veio a troca de todas as descargas dos 73 apartamentos. Ela diz que substituiu a válvula tipo Hydra por caixas acopladas ecológicas, que gastam de 3 a 6 litros por acionamento (contra 10 a 14 litros do sistema anterior). A medida contribuiu para a mudança dos hábitos dos condôminos, em que cada um sabe o que consome e paga a sua conta.

Todavia ela é reforçada por um acompanhamento diário e sistemático do consumo geral do prédio, feito sempre às 7hs, e comparado ao do dia anterior. “Com esse controle podemos identificar facilmente se há algum vazamento e evitar o desperdício.” Afinal, justifica Elizabeth, “a água é um bem finito e não renovável”.

ÁGUA: CONSUMO CONSCIENTE
 1 – Adotar novos procedimentos de limpeza das áreas comuns e regas de jardins. Limpeza a seco e uso de regador diminuem bastante o consumo. Assim como fazer as regas em horários de menor evaporação, logo cedo ou após as 17hs;
    2 – Orientar os condôminos a reduzir tempo de banho, a racionalizar uso de lavadoras e a instalar equipamentos economizadores nas torneiras, como arejadores;
    3 – Caçar vazamentos;
    4 – Estudar a viabilidade técnica e econômica da:
    - individualização
    - exploração de poços artesianos
    - reuso da água.

Fontes: Abralimp; Hubert Gebara (Secovi-SP);
Raquel Tomasini (Lello); Sabesp
direcionalcondominios

13 de mai de 2014

Preço do imóvel perde para a inflação em 2014

Até abril, cotação do metro quadrado do imóvel pronto caiu 0,5% na média de 16 cidades, descontada a inflação, mostra pesquisa
Márcia De Chiara - O Estado de S.Paulo

Depois do boom de preços dos últimos anos, o mercado imobiliário começou a se ajustar, influenciado pelo menor ritmo de crescimento da economia e pela diminuição na demanda pela casa própria. Tanto as cotações do metro quadrado de imóveis usados como as de lançamentos estão subindo menos do que a inflação.

O índice mensal FipeZap revela que, de janeiro a abril, o preço do metro quadrado do imóvel pronto, a maioria usado, caiu 0,5% em média, descontada inflação do período projetada em 2,99%, segundo a inflação oficial (IPCA). Em 14 das 16 cidades pesquisadas, os preços não acompanharam a inflação. A maior queda de preço, entre janeiro e abril, ocorreu em Porto Alegre (-4,5%), seguida por Brasília (-3,1%) e Curitiba (-2,6%). Só escaparam Rio e Fortaleza, mesmo assim com pequenos aumentos reais, de 1% e 1,1%, respectivamente.

"Não se trata de um movimento brusco de correção. É um ajuste que vem sendo observado nos últimos meses", diz coordenador do Índice FipeZap de Preços dos Imóveis, Eduardo Zylberstajn.

Pelo quinto mês seguido, por exemplo, a variação de preço do metro quadrado é decrescente. Além disso, Zylberstajn destaca que não para de subir o número de cidades que registram variações de preços do metro quadrado de imóveis prontos abaixo da inflação do mês. Em janeiro, das 16 cidades pesquisadas, 6 estavam nessa condição. Em fevereiro, esse número subiu para 9, em março para 12 e em abril chegou a 15. No mês passado, só em Fortaleza o preço do metro quadrado superou a inflação. A alta foi de 1,38%, em comparação a uma inflação projetada em 0,8% para o mês.

Movimento semelhante também começou a ser observado nos preços dos imóveis lançados na Região Metropolitana de São Paulo. "Já constatamos queda nominal de preços do metro quadrado dos imóveis lançados em algumas regiões", afirma Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp, consultoria especializada em avaliação de imóveis. No primeiro trimestre deste ano, o preço do metro quadrado dos lançamentos no bairro do paulistano do Tatuapé caiu 4%, por exemplo.

Para Eduardo Zaidan, vice-presidente de economia do Sinduscon, sindicato que reúne as construtoras, o ajuste nos preços indica que a demanda reprimida por imóveis foi satisfeita e o crescimento do mercado daqui para a frente será mais orgânico, isto é, dependente do crescimento da população e de fatores estruturais.

Pompéia destaca que a atitude de investidores - pessoas que compraram no passado imóveis na planta com intenção de revendê-los - contribuiu para derrubar os preços. "Eles perceberam que a liquidez é menor e que o mercado está mais devagar, por isso reduziram muito os preços dos imóveis."

Esse movimento de preços dos imóveis é confirmado pela diretora da imobiliária Lello, Roseli Hernandes. "Hoje tem mais pessoas querendo vender do que comprar, e os clientes vão ter boas oportunidades de negócio." No entanto, ela não acredita que ocorra uma queda nos preços. "Está havendo uma acomodação de preços e o mercado está mais pé no chão."
Fonte:Estado de S.Paulo

9 de mai de 2014

Medição individualizada de água em condomínio: vale a pena?

Gerente da ista Brasil fala sobre vantagens, custos e possibilidades de instalação de medidores individuais em condomínios
Já falamos aqui sobre como a medição individualizada de água pode contribuir para uma redução considerável no orçamento do condomínio. Isso porque, quando medimos a água individualmente, estamos permitindo que cada apartamento pague somente o valor correspondente ao seu consumo interno de água, evitando assim o famoso rateio injusto do valor total da conta de todo o prédio pelo número de unidades, que muitas vezes pode prejudicar aquela que possui menos moradores.

Mas afinal, como funciona a medição individual e como viabilizá-la no seu condomínio? A gente conversou com a Adriana Jordão, gerente comercial da ista Brasil, empresa especializada em instalação de hidrômetros (medidores de água) em edificações, para esclarecermos algumas dúvidas sobre esse processo. Segundo ela, desde o início das operações da ista no Brasil, a implantação de medição individualizada registrou reduções no consumo de água de 21% até 43%.

Qual o principal objetivo da individualização do consumo de água?
Adriana: Quando o condomínio entra em contato pedindo uma proposta, sempre há a falsa expectativa de que instalando a medição individualizada a conta de todos irá baixar. Isso não é verdade. O que ocorre com a medição é a distribuição do consumo. Cada um vai pagar pelo que consumiu. A conta geral do condomínio tende a baixar porque, com os medidores instalados, cada um passa a saber o quanto consome, podendo assim a gerenciar seu consumo, descobrir tendências de vazamento e o com isso acaba tomando ações que levam à economia. Porém, pode ser que alguma unidade condominial que era cobrada pela média de consumo passe a pagar mais.

Quais as vantagens de instalar essa medição?
Adriana: Diminuição da cota condominial geral (pois a água passa a ser cobrada individualmente), uso consciente, economia (consequência indireta), justiça social, etc.

É possível fazer a individualização do consumo de água em alguns apartamentos apenas ou somente em todo o prédio?
Adriana: A ista recomenda que a individualização seja feita em todas as unidades consumidoras.

hidrômetros-individuais-para-condomínios
Adriana: Para um condomínio preparado para receber o sistema de medição individualizada, o custo fica geralmente entre R$ 300,00 e R$ 360,00 por ponto instalado.
Historicamente todos os sistemas de medição individualizada instalados pela ista apresentaram redução de consumo no medidor principal do condomínio logo nos primeiros meses de operação do sistema. A instalação da medição individualizada em si não gera redução, mas permite a gestão do consumo e os atos gerados por essa gestão geram a redução. Também há o fator financeiro que faz o morador querer economizar, com isso passa a consumir menos.

Existem diversas formas de reduzir o consumo de água, para citar algumas há a possibilidade da instalação de equipamentos economizadores, como por exemplo restritores de vazão, projetos de reuso de água, campanhas internas do condomínio, entre outros Cabe a cada condomínio identificar qual se adequa melhor à sua realidade.

Sobre individualização em prédios antigos, é possível? Qual tubulação usar? Essa medição será cobrada pela CEDAE no Rio de Janeiro?
Adriana: É possível sim fazer a individualização em condomínios antigos e a tubulação a ser utilizada vai depender do projetista ou dos materiais já instalados no condomínio (por exemplo, se já existe tubulação de cobre, recomenda-se que o condomínio continue a utilizar materiais do mesmo material). Não é recomendável a utilização de ferro.

Mesmo com a individualização de água, a CEDAE continuará efetuando as leituras dos medidores principais. A distribuição de custos é feita pelo condomínio e não pela concessionária.

Onde são instalados os medidores individuais em edifícios antigos?
Adriana: Geralmente são instalados próximos aos registros já existentes.

E aí, todo mundo pronto para avaliar junto ao síndico a possibilidade de implantar esse tipo de medição no seu condomínio? Quem tiver mais dúvida pode deixar nos comentários que a gente pede a ajuda da Adriana ou entrar em contato diretamente com a ista Brasil
Fonte:condominiosverdes.com.br

4 de mai de 2014

Consultora financeira dá dicas para não ficar endividado

Alguns cuidados podem ajudar na hora de fazer o planejamento de gastos.
Foi publicado no dia 25/04 no portal da Revista Exame que a inadimplência do consumidor no Brasil cresceu 4,2 por cento em março ante fevereiro, ainda influenciada pelo acúmulo de contas do primeiro trimestre, mostraram dados da Serasa .

No detalhamento por tipo endividamento, as dívidas com bancos e os cheques sem fundo foram os principais responsáveis pela alta na inadimplência em março, subindo 3,6 por cento e 14,2 por cento, respectivamente.
As dívidas não bancárias - cartões de crédito, financeiras, lojas e prestadores de serviços - cresceram 1,9 por cento ante fevereiro. Os títulos protestados tiveram alta de 6,5 por cento.

A maior dificuldade em pagar as dívidas se concentra nas famílias de menor poder aquisitivo, para que isso não aconteca é preciso se planejar de maneira antecipada, juntamente com a família, comenta a consultora financeiro e diretora da Office Prime, Selene Ferreira, que salientou que na medida em que aumenta o comprometimento da renda com as dívidas, aumenta o risco de inadimplência.

Para evitar o endividamente e a inadimplência Selene deixa algumas dicas:

1 – Reconheça o seu endividamente. Viver de aparência não resolve. É difícil a pessoa endividada reconhecer que precisa parar e resolver suas pendências, não fazendo mais dividas.

2 - Viva dentro da sua realidade. Não gaste mais do que você ganha, caso isso ocorra, estará comprometendo os seus compromissos mensais, gerando uma possível inadimplência.

3 – Faça uma lista dos seus compromissos mensais. Exemplo anote o seu aluguel, condomínio, luz, água e contas fixas que você paga mensalmente. Some tudo e veja o que cada um deles significa no seu orçamento.

4 – Não use seu limite como se fosse parte do seu salário. Os juros mensais estará levando todo o seu dinheiro.

5 – Não assuma parcelas maiores do que o valor que sobra mensalmente após quitar todas as suas despesas ficas.

Essas são atitudes emergenciais para saber quanto você deve mensalmente e quanto pode gastar além das despesas fixas. Mas se você já está endividado, o negócio é pegar todos os boletos, contas, cheques sem fundos, saldo de contas bancarias, fazer um levantamento de tudo, colocar no papel e priorizar o que deverá ser negociado de imediato, revendo seus custos e parcelas que poderão ser pagas.

Não saia negociando tudo, caso você não tenha como pagar.

E se precisar de ajuda, procure por uma empresa que faça renegociação, revisão de contratos de empréstimos e compra de carro ou profissional que realize este tipo de trabalho para te dar orientações e te ajudar a colocar as coisas em ordem.
Fonte: portalr7.com