31 de mar de 2014

Administração de condomínios

A administração de condomínios é desenvolvida com a maior transparência, segurança e destaca:
Recursos financeiros administrados em conta bancária do próprio condomínio;
Estudos e planejamentos para redução de custos;
Previsões orçamentárias mensais aprovadas pelo síndico;
Emissão de boletos a laser, em ficha de compensação bancária;
Cobrança integrada ao banco, com segurança total dos dados, entre outros.

Auxílio nas cotações de compras e controle eficiente do Contas a Pagar, com total pontualidade dos pagamentos;
Sistemas internos interligados, gerando prestações de contas claras e objetivas, com o demonstrativo de receitas e despesas impresso no próprio boleto bancário;
Eficiente cadastro de funcionários proporcionando rápida reposição, com a máxima segurança;
Recursos Humanos altamente capacitado em seleção, admissão, demissão, treinamentos de funcionários, entre outras atividades inerentes à área.
Prestações de contas diferenciadas, com análise de variações, gráfico de distribuição das despesas e estudos que permitem tomadas de decisões fundamentais;
Pagamento de salários através de conta bancária dando total segurança ao condomínio e aos seus funcionários;
Assessoramento jurídico, englobando atividades verbal, escrita e comparecimento às audiências, através do seus advogados que possuem larga experiência em administração condominial;
Participação e assessoria em Assembléias e elaboração de Atas;

Acompanhamento on-line via internet dos balancetes, atas e outras informações, demonstrando total transparência;
Vistoria das áreas comuns e funcionários e elaboração de relatórios para análise;
Serviços agregados, através de convênio com empresas que prestam serviços 24 horas (encanadores, eletricistas, etc.);
Serviços de malotes rápidos, eficientes e seguros, com programação pré-estabelecida o que facilita o controle de transporte dos documentos.
Fonte:http://www.unicasa.com.br

24 de mar de 2014

Saiba que cuidados ter ao arrematar imóveis em leilão

O interessado deve buscar informações com zeladores, porteiros e vizinhança em geral
Há algumas décadas, havia muita procura por imóveis que eram levados às praças, em ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que viviam disso, revendendo posteriormente com lucro significativo. Hoje, entretanto, alguns apartamentos vão a leilão várias vezes e têm resultado negativo, ou seja, sem que alguém os arremate.

De acordo com o advogado Daphnis Citti de Lauro, uma das causas é o receio de adquirir uma unidade condominial em hasta pública (alienação forçada de bens penhorados) e ter que arcar com outros ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel.

“Por isso, o interessado, além de visitar previamente o imóvel, deve conversar com o zelador e o síndico, a fim de saber detalhes sobre ele, preços de outros apartamentos de mesmas dimensões no prédio, entre outros”, afirma o especialista em Direito Imobiliário.

Normalmente, ninguém arremata o imóvel na primeira praça, porque ele só pode ser vendido, no mínimo, pelo valor da avaliação. “Na segunda, pode ser arrematado por valor pouco superior à metade da avaliação, o que, em geral, já é um bom negócio. Por menos de 50% da avaliação é considerado preço vil e o juiz não permite a sua venda.”

Daphnis Citti de Lauro lista abaixo outros cuidados, especialmente para os que não têm experiência em leilões:

- Procure levantar na Prefeitura Municipal o débito de IPTU porque, usualmente, quem não paga condomínio também não paga o imposto.
- Descubra se o crédito do condomínio é superior ao valor que você pretende arrematar. Por exemplo: suponha que 55% da avaliação seja igual a R$ 50 mil e o prédio tem um crédito de R$ 60 mil. Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença perante o condomínio. No caso de transferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclusive multas e juros. E, nesse caso, o condomínio continuaria ainda credor de R$ 10 mil.

- Informe-se sobre se o local está vago. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penhorado, para ele desocupá-lo basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que propor uma ação autônoma, de imissão de posse, com despesas de custas e honorários, para tirar o ocupante.

- Visite o imóvel para saber o seu estado de conservação. Muitas vezes é tão precário que não compensa arrematar, nem por preço muito inferior ao de mercado, levando-se em consideração os gastos com reforma.
“O ideal é que os interessados em arrematar um imóvel em praça pública contratem um advogado especializado na área. Esse profissional poderá orientar a pessoa e evitar que futuramente o bem saia mais caro do que imaginou”, finaliza Daphnis de Lauro.
Fonte:anoticia

17 de mar de 2014

Trabalhadores em edifícios versus Programa Vizinhança Solidária

O Projeto Vizinhança Solidária vem sendo ampliado e discutido em todo o país e reúne moradores, síndicos, empresas prestadoras de serviços e equipamentos, polícia militar, mas deixa de fora o Trabalhador em Edifício, protagonista da história.

O Projeto é uma faca de dois gumes ao trabalhador:

1 - de um lado, os porteiros se vêem obrigados a aderir ao Projeto para não serem demitidos;

2 – de outro, os assaltantes sabem quais são os prédios que participam do Projeto e, assim, quais porteiros possuem rádios para denunciar a ação marginal, fazendo com que a categoria seja alvo antes e depois dos assaltos.

Contudo, nos explicativos do Projeto está escrito: “Este é um trabalho voluntário”. E também: “Este é um trabalho que exige muito dos nossos funcionários e também uma grande colaboração dos condôminos”.

Primeira reflexão: Se “exige muito dos funcionários” deixa de ser voluntário, passa a ser obrigatório, então deve ser remunerado;

Segunda reflexão: Se o Projeto pede “uma grande colaboração dos condôminos”, a pergunta é: em que eles colaboram? Onde está o trabalho dos vizinhos ou a solidariedade entre eles, pois o único que está trabalhando, não só para o edifício que o contratou, é o porteiro. Vizinhança solidária será quando os moradores, preocupados com a segurança, vão se apresentar voluntariamente na portaria para colaborar com a segurança da vizinhança; se não for assim, continuaremos vendo apenas a exploração coletiva de trabalhadores.

Talvez seja este o momento de os moradores apoiarem o pagamento do percentual referente à periculosidade dada a importância da função dos porteiros bem como o acúmulo de função.

Não canso de dizer que o Sindifícios não é contra ajudar, pedir socorro, ligar para a polícia ou bombeiros, mas é contra a obrigatoriedade dessa função como se fizesse parte do contrato de trabalho.

De acordo com a Convenção Coletiva da Categoria (Cláusula 17ª), o empregado que exercer habitualmente outras funções, desde que devidamente autorizado pelo patrão, deverá receber no mínimo 20% a mais do seu salário.

Se o porteiro é obrigado a comunicar outros prédios sobre movimentações suspeitas na rua, ele também deverá receber os 20%, pois passa a exercer cumulativa e habitualmente uma atividade alheia ao seu contrato de trabalho. Nada mais justo que receber uma compensação pela maior responsabilidade imposta.

O Sindifícios não vai parar enquanto o trabalhador estiver sendo explorado. Nossa luta é séria e não vamos desistir enquanto não formos ouvidos e o trabalhador respeitado!

Por Paulo Ferrari* presidente do Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios de Condomínios de São Paulo 

11 de mar de 2014

Você paga caro pelo seu condomínio?


Ter piscina ou não pode ser um fator pouco relevante para o valor final; entender os custos envolvidos é essencial para avaliar se o preço é justo
O quadro de funcionários influencia mais o valor do que a área comum do condomínio

Os valores pagos em condomínios são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que as suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que não tem piscina.

Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.

A localização dos imóveis também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo de empreendimento e pelo custo de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, da área de administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na cidade de São Paulo. "Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção", exemplifica Angélica Arbex, gerente da Lello.

Despesas fixas
Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. “Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais”, explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS e benefícios, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto sobre Serviço).

Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos mensais de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros.

Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São os custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. “Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio”, comenta Anauate.

Por fim, entram na conta também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado, ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.

Área de lazer
Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. “A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta frequência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina”.
Fonte:exame.com

9 de mar de 2014

Entenda as diferenças entre tipos de imóveis

Já ouviu falar em apartamento Giardino ou em Tripex? Conheças estes e outros tipos de apartamentos

No Brasil, o termo passou a ser sinônimo de apartamentos amplos, sem divisórias, muitas vezes com o pé direito alto e grandes janelas
São Paulo - As nomenclaturas que definem os tipos de apartamento são tantas que às vezes fica confuso entender as diferenças entre um imóvel e outro. Para não restar mais dúvidas, explicamos (e desenhamos) para você as principais características de cada um deles. Confira:

Cobertura: é o apartamento que fica no último andar do prédio e pode, inclusive, ter espaços de entretenimento ao ar livre, como piscinas.

Kitnet (kitchenete ou quitinete): é um apartamento pequeno, com cerca de 20 a 35 m². A principal característica é possuir apenas um cômodo e banheiro. O cômodo único integra quarto e cozinha.

Loft: os lofts surgiram nos EUA nos anos 60 e 70. Eles faziam referência a antigos galpões comerciais ou industriais reformados para fins residenciais. No Brasil, o termo perdeu esse significado e passou a ser sinônimo de apartamentos amplos, sem divisórias, muitas vezes com o pé direito alto e grandes janelas, geralmente com mezaninos.

Studio: Esta termologia está muito associada ao loft. Na verdade, se assemelham muito os dois tipos, mas o estúdio é caracterizado por apresentar algumas divisões internas a mais que o loft, como, por exemplo, o quarto privativo, delimitado com paredes.

Duplex: quando um apartamento tem dois andares, ele é chamado de duplex. Praticamente um “apartamento sobrado”. Se forem três andares, o nome é triplex.

Apartamento padrão: é o tipo mais comum de apartamento; caracteriza-se por possuir uma planta com divisões internas bem definidas: sala de estar, sala de jantar, cozinha, quartos, banheiros etc. Pode ser classificado pelo número de dormitórios (um, dois, três, quatro ou mais quartos).

Giardino ou Garden: são apartamentos que ficam no térreo do prédio e possuem quintal ou jardim. Alguns de alto padrão têm churrasqueira, forno de pizza e até piscina.
Fonte:exame