29 de set de 2013

Etiqueta para um bom convívio em condomínios residenciais

O desafio das relações humanas dentro de um condomínio
Ter boa comunicação, ser cordial, agradável e respeitoso é regra fundamental em qualquer tipo de relações humanas. Porém, em áreas fechadas onde espaços e serviços são divididos e compartilhados o bom convívio pode ser desafiador. 
Principalmente nas relações hierárquicas, onde há condôminos e funcionários, onde existem diversos pontos a serem considerados.
 Para que haja organização, alguns cargos e lideranças para determinadas funções são estabelecidos, como por exemplo, o síndico e subsíndico, eleitos pela maioria para administrar, cuidar e zelar.  Tem também o zelador, que como o nome já diz, tem que ser eficiente na tarefa de zelar. Em um condomínio a organização de trabalho não é tão formal quanto em uma empresa, mas nem por isso deixa de ser um ambiente profissional e de trabalho.
 
Normalmente, num condomínio as regras são elaboradas com a votação dos condôminos e do síndico.  Todos aceitam as normas, porém quem as coloca em prática e toma providências para que os moradores e funcionários cumpram é o síndico. Logicamente, para que se mantenha a ordem, apenas uma pessoa tem a função de administrar e coordenar, pois imagine a bagunça se todos resolvessem ditar ordens e distribuir broncas.
 
Deve-se tomar muito cuidado, pois hoje determinado tipo de abordagem aos prestadores de serviços pode ser considerado assédio moral,  e gerar indesejáveis ações na Justiça do Trabalho, que penalizará todo o condomínio. Um morador não deve estabelecer muita amizade ou dar liberdade demais aos funcionários do condomínio, mas também não pode maltratar, o respeito é fundamental nesse relacionamento. 
 
Os funcionários de portaria, zeladoria e limpeza também precisam ser éticos, ter boa educação, cumprir suas funções e não dar espaço para discussões, relatando no livro de ocorrência eventuais problemas.  Para manter a ordem, ela conta com o auxílio do zelador, mas se o problema persistir, chama a empresa terceirizada responsável pelos prestadores de serviço.
 
Por causa de mau comportamento de alguns profissionais, há condomínios que realizam um revezamento constante de funcionários, o que pode ser um transtorno empregatício trabalhoso. Outros condomínios residenciais e comerciais, porém preferem terceirizar, justamente para evitar esse problema.  No caso de contratação de serviços terceirizados, as reclamações devem ser transmitidas pelo síndico ou o zelador ao responsável pelo quadro de funcionários do condomínio. Cabe à empresa terceirizadora a solução do problema e se necessário, o remanejamento, sem o envolvimento do condomínio. 
 
Para facilitar esse relacionamento dentro dos condomínios, algumas regras devem ser seguidas:
 
1. Nas normas do condomínio deve estar bem explicado como deve ser uma convivência cordial com os funcionários e nas assembleias isso deve ser reforçado.
2. Em caso de problemas, o síndico ou zelador devem ser informados ou cria-se um livro de ocorrências. A hierarquia deve ser respeitada, quem orienta os funcionários são apenas o síndico e o zelador.
3. Os funcionários não devem aceitar atribuições de tarefas que os desviarão de sua função.
4. Os moradores não devem pedir favores que estão fora da função do trabalhador.
5. O síndico pode utilizar cartazes para alertar os funcionários e também os condôminos, lembrando as regras de convívio.
 
Outra vantagem de contratar uma empresa de terceirização de serviços, é que elas fazem um trabalho de pré-seleção adequado com pesquisas e entrevistas antes da contratação de seus funcionários e, além disso, os profissionais são submetidos a treinamentos e orientados quanto à forma correta de se portar no dia a dia de um condomínio.  

Artigo de: Marcos Melo – especialista em condomínios da Speed Gold www.speedgold.com.br

23 de set de 2013

Por uma convivência harmônica em condomínios

Política da boa vizinhança é fundamental para viver em paz nos condomínios. Integrar moradores é uma das estratégias para melhorar a convivência em residenciais

Viver em condomínio pode não ser fácil, mas não é difícil se praticada a política da boa vizinhança. Para minimizar, evitar conflitos, e o melhor, criar um ambiente favorável para as boas relações, síndicos investem em ações para integrar os moradores. Realizar gincanas, festas, almoços, tudo decidido em assembleia, são estratégias que ajudam a criar no morador a sensação de parte do todo, que o estimula a ajudar na administração, a solucionar problemas e até criar laços de amizade. No edifício onde Shirlei Rosa é síndica, há 16 anos, quase não há registros de problemas entre condôminos. Segundo ela, os motivos que garantem a boa convivência são avisos prévios constantes de como deve ser a conduta dentro do prédio e a promoção de jantares. "Tem festas no Dia dos Pais, Dia das Mães e Natal", conta.

Para Shirlei, eventos que fomentam a socialização funcionam bem porque é um momento em que as pessoas se encontram justamente para descontrair. Não estão munidas de reclamações como nas assembleias. Ela explica que nem todas as pessoas participam de todos os jantares, mas que a adesão é boa.
Outra razão citada pela síndica que explica a convivência tranquila é o diálogo. Segundo ela, o segredo é não deixar nada para resolver depois, mas atender o pedido do morador o mais rápido possível. "Eles têm liberdade para interfonar no meu apartamento e eu sempre os atendo", diz.

Em alguns dos edifícios onde Charles Fernandes Messias é síndico, as ações de confraternização, principalmente de fim de ano, ajudam a melhorar a convivência entre os moradores. Ele destaca que é durante estes eventos que os moradores se conhecem e se tornam colegas, o que ajuda 'um a exercer seu direto até onde começa o do próximo'.

Mas, na opinião de Messias, o que mais faz diferença é o contato direto com os moradores. Ele conta que visita todos, de porta em porta, para resolver pendências e repassar avisos, mostrando que é acessível e está disponível para o que o morador precisar.

Além da convivência
Nos prédios com grande número de moradores, por exemplo, outra ação do síndico foi criar um perfil no Facebook. Ele explica que muitos condôminos se conhecem por meio da rede social, o que colabora para que se cumprimentem, se respeitem e se protejam. "Quando há muita circulação de pessoas, principalmente em prédios onde há repúblicas, as pessoas se mudam com frequência. Às vezes nem dá tempo de todos se conhecerem. Por esse motivo, se todos estiverem no Facebook, quando virem alguém estranho já pode alertar um ao outro, a polícia ou o próprio síndico para se defenderem de assaltos", conta.

Para o síndico e administrador de condomínios Marcelo Liberati, o mais importante é lembrar aos condôminos sempre que as pessoas que estão próximas são seus vizinhos, o que significa encontros nos corredores, no salão de festas, nas áreas comuns, na garagem.

"Não adianta brigar, bater boca. As pessoas vão se encontrar no elevador ou em outros locais. Por essa razão, se o morador lembra que a pessoa a quem está incomodando é o próprio vizinho, as coisas começas a melhorar", diz. Ele explica que é importante incentivar os moradores a se conhecerem mais, para viverem melhor.

Liberati esclarece que regras são necessárias, porque se bastasse o bom senso ações não seriam necessárias para melhorar a convivência. Ele aconselha os síndicos, que têm papel de mediados de ambas as partes, a agir de forma discreta ao intervir em um conflito entre moradores. "Às vezes as pessoas que moram no apartamento de cima nem sabem que estão causando problemas, por isso é bom optar pela discrição", completa.

Ele lembra que o síndico pode fazer valer as regras do condomínio. Nesse caso, moradores podem ser multados se não seguirem as regras da boa convivência. Os campeões de problemas, segundo ele, são garagem, animais de estimação e excesso de barulho. "Dependendo da gravidade do caso, o morador pode ter que pagar até dez vezes o valor da cota de condomínio, podendo chegar a R$ 2 mil com facilidade", diz.

Marcelo orienta os síndicos a disponibilizarem trechos do regimento interno em forma de avisos. Isso porque o documento tem em média 25 páginas, o que dificulta a leitura para os condôminos.
Fonte:http://maringa.odiario.com

21 de set de 2013

Direito prevê normas distintas entre condomíno fechado e loteamento

Morar em um condomínio fechado é o sonho de muitos que buscam qualidade de vida. No entanto, ao contrário do que alguns podem pensar, o fato de adquirir uma área em um loteamento fechado não significa que a casa a ser construída fará parte de um condomínio. Especialista em direito imobiliário e condominial e sócio do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, Roberto Luiz de Lima Cardoso explica que condomínio e loteamento têm regras legais completamente distintas. “O condomínio é regulamentado pela Lei 4.591/64 e pelo Código Civil, enquanto o loteamento é tratado pela Lei 6.766, de 1979. Essa diferenciação ganha maior importância quando se opõe o condomínio de casas aos loteamentos fechados”, conta.

A diferença primordial entre eles é que no condomínio todas as áreas comuns e exclusivas – como ruas e praças – são de propriedade dos moradores, como informa Roberto Cardoso, “podendo os condôminos dar a destinação que melhor lhes convier (desde que lícita), como desfazer uma praça e nela construir uma sede social, estabelecer normas de trânsito interno do condomínio, restringir o acesso ao condomínio, entre outras.”

O mesmo não ocorre com relação aos loteamentos fechados. De acordo com o advogado, nesse caso há áreas privativas (os lotes), que são de propriedade exclusiva de cada pessoa que as comprou, e as áreas públicas são de domínio da prefeitura. “No loteamento, as áreas que no condomínio são comuns, são públicas e, portanto, somente o poder público municipal pode dar manutenção ou alterar destinação das ruas e praças.” Ficar atento a essa diferenciação é imprescindível para aqueles que buscam em condomínios fechados mais privacidade e tranquilidade. “Se as ruas e praças do loteamento são públicas, todo cidadão, a princípio, pode ter acesso a elas, e não só os donos dos lotes ou seus visitantes, o que não ocorre no condomínio”, diz Roberto Cardoso.

Por isso, é preciso que os interessados em comprar um lote em um condomínio fechado fiquem alertas, já que essas áreas são vendidas em loteamentos como se estivessem em um condomínio. “Em casos como esse, o adquirente não terá a segurança jurídica que o acesso, que na maioria das vezes é inicialmente fechado, perpetuará tal condição, já que futuramente o poder público poderá determinar a sua abertura ao público, franqueando aos cidadãos o uso das ruas e praças.” Além disso, outro problema a ser enfrentado é o rateio das dívidas, porque enquanto a lei e a convenção obrigam todos os condôminos a custearem as despesas comuns, no caso do loteamento fechado isso não é possível. “Como não existem áreas comuns propriamente ditas, não existe também a obrigatoriedade de rateio de despesas”, lembra Roberto.

CONTRATO
Segundo o advogado, uma forma comumente utilizada para tentar resolver o problema é a constituição de uma associação dos moradores e proprietários do loteamento. “Normalmente, é imposto pelo loteador, ao vender o lote, que o adquirente se associe, constando tal condição no contrato e inclusive, muitas vezes, na própria escritura de compra e venda. Ocorre que esse formato não está a salvo de críticas e falhas, principalmente porque, pela Constituição, ninguém pode ser obrigado a se associar ou manter-se associado.”
Fonte:estadodeminas

6 de set de 2013

Síndico profissional tem mercado aquecido

A função de síndico, na maioria das vezes, fica por conta de um morador do condomínio. Mas, para quem deseja fazer disso uma carreira, há cursos disponíveis no mercado com curto tempo de duração e emissão de certificado. O retorno financeiro é garantido, com o pagamento de bons salários. É oportunidade também para quem está fora do mercado de trabalho.

A expansão dessa atividade é estimulada pelo aumento das vendas de empreendimentos novos. De acordo com levantamento da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), no primeiro semestre foram comercializados 3.957 apartamentos, aumento de 16% em relação aos seis primeiros meses de 2012. O resultado foi o melhor dos últimos quatro anos, e supera em 41,6% o total vendido de janeiro a junho de 2010 (2.794 unidades).

De acordo com o vice-presidente do Secovi (Sindicato da Habitação), Hubert Gebara, nos últimos anos a procura pela função tem aumentado bastante. “De dez anos para cá o posto de síndico vem sendo cada vez mais procurado, porque hoje em dia nós temos no mercado empreendimentos com até 1.000 unidades, o que requer que o profissional fique o dia inteiro à disposição do condomínio, algo que o morador dificilmente tem condições.”

O presidente do Seec – ABCD (Sindicato dos Empregados em Edifícios e Condomínios Residenciais e Comerciais do ABC), Delfonso Pereira Dias, destaca que na região a procura é maior em duas cidades. “Há maior demanda desse profissional em condomínios em Santo André e São Caetano”, disse.

FORMAÇÃO - Apesar de não ser uma profissão regulamentada, o síndico que tenha uma formação é procurado pelas administradoras de condomínios ou pelos próprios moradores. Os cursos que estão disponíveis no mercado têm duração que varia de um dia até seis meses, podendo ser presencial ou à distância.

De acordo com Ricardo Karpat, diretor da Gabor RH, empresa que dá aulas para síndicos, há vários estágios de formação. “Oferecemos dois tipos de cursos, o síndico profissional módulos um e o dois, que é o modulo avançado. No primeiro, falamos sobre aspectos como departamento pessoal e contabilidade. Já no segundo, que é mais aprofundado, ensinamos a ter uma gestão melhor”, afirmou.

Karpat também comemora a grande procura pelos módulos. “Temos hoje, em média, 12 turmas por ano no presencial. No on-line, chegamos a ter 50 turmas por mês, e está cada vez melhor.”

O morador de São Caetano Regis Valcezia decidiu arriscar na carreira. Mesmo já atuando na administração de condomínios, decidiu mudar de área atuando como síndico. “É uma experiência boa, temos um salário bacana. Atuando em dois condomínios já cheguei a ganhar R$ 9.000”, disse.
O salário para condomínios de uma só torre pode chegar a R$ 2.500, já um condomínio clube, com aproximadamente 800 unidades, o rendimento pode beirar os R$ 7.000. Os bons valores são explicados pelo rateio do salário que é feito entre os condôminos, na maioria das vezes.

Outro fator que pode pesar na decisão da escolha da carreira é a flexibilidade. Um síndico pode ficar com até três condomínios, sendo especificado nos contratos o dia em que deve ser feito o plantão em cada estabelecimento.

Valcezia também cita este ponto como decisivo. “Eu quero escolher o local do trabalho, e essa profissão possibilita isso, se você quer um condomínio clube, ou algo menor.”

Contratados também podem ajudar nas brigas entre vizinhos
Parte da preferência por síndicos profissionais tem a ver com a questão das relações com os condôminos.

De acordo com o vice-presidente da Secovi, Hubert Gebara, a partir do momento em que o profissional não é morador, ele não interfere nas relações de amizade entre os condôminos. “Além de ter mais tempo de se dedicar à profissão, há prédios complicados, com conflitos. Sem contar que muitas vezes a vizinha de cima faz barulho, e o síndico tem que multar, mas pode acontecer de a mulher dele ser amiga dessa vizinha, o que pode gerar um desconforto”, disse.

Na hora de escolher o síndico, se será contratado ou eleito no condomínio, é preciso ponderar algumas questões. “É importante pesquisar bastante antes de escolher o profissional, porque existe o risco de, se ele não for condômino, poder criar mais despesas, já que o prejuízo não vai ser dele. Mas acredito que se agir eticamente não haverá problema”, argumentou o vice-presidente do sindicato da habitação. Geralmente as referências já são procuradas nas próprias escolas. 

5 de set de 2013

Profissionalização no segmento de condomínios: chegou a vez do síndico

O segmento de condomínio só na região metropolitana de São Paulo movimenta aproximadamente três bilhões de reais mensais e gera mais de 250 mil empregos diretos. Somente isso já seria um motivo e tanto para explicar o processo de profissionalização do setor. Outro dado significativo é a crescente migração da população para moradia em condomínios fechados, principalmente com o intuito de aumentar a segurança de toda a família. Por fim, a relevância de que muitos imobilizam parte de seu patrimônio na compra de um apartamento.

Há mais de meio século surgiram às administradoras de condomínio, iniciando o primeiro ciclo de profissionalização do setor. Mais recentemente, vimos a transformação de "zeladores quebra-galho" em profissionais preparados e "porteiros aperta-botão" em controladores de acesso qualificados para identificar ações suspeitas. Se esta realidade não contempla todos os condomínios do país, um numeroso e crescente contingente já passou por esse processo, principalmente, nos maiores centros urbanos.

Porém, não basta ter um ótimo barco, com ótimos marujos, se seu comandante não sabe que direção seguir. O síndico é a figura principal neste contexto, pois somente ele pode agir em nome de sua comunidade, levando-os a navegar por águas calmas ou ao naufrágio.

Exemplificando o significado lúdico de naufragar um condomínio, este pode ocorrer em forma de decisões erradas que o levam a provocar ações trabalhistas, depreciar o patrimônio, ou em vulnerabilizar sua segurança, dentre outras tantas. Muitas vezes, esses prejuízos vão sendo acumulados e só aparecerão tempos depois.

Alguns anos atrás a figura de síndico se distinguia por senhores ou senhoras aposentados(as) que tinham tempo disponível para se dedicar ao condomínio. Recentemente, esta figura começou a ser substituída por jovens empresários que, com seus conhecimentos administrativos, colaboram para o andamento da vida condominial.

O processo não parou por aí, o que estamos vivenciando atualmente é uma profissionalização do cargo, aonde já tínhamos a figura da administradora e do zelador/gerente profissionais, agora também temos o síndico como profissional.

Este síndico, se bem preparado, torna o condomínio mais seguro, mais harmonioso para moradores e visitantes, diminui custos desnecessários, diminui riscos de ações judiciais e, em especial, valoriza o patrimônio que todos possuem no empreendimento.

Porem, para tal, é necessário se capacitar. Com isso, surgiram os cursos especializados na formação de síndicos profissionais. Uma excelente opção para quem está em busca de novas alternativas no mercado de trabalho, já que se trata de uma atividade relativamente nova e com mercado promissor.

(Ricardo Karpat, diretor; administrador de empresas especializado – Recursos Humanos; 12 anos no segmento de condomínios)
Fonte:www.dm.com.br

1 de set de 2013

Segurança em condomínios

Nos grandes centros urbanos a população é refém da violência urbana e do aumento da criminalidade.A Gestão de Riscos Profissional deve substituir práticas amadoras dos responsáveis pela Segurança

Condomínio, do latim “condominium” significa direito de propriedade exercido em comum, em conjunto com outros proprietários e caso pesquisemos na internet sobre “segurança em condomínios” encontraremos milhares de referências, entretanto quando resolvemos pensar tecnicamente neste tema encontramos muitas dificuldades, pois este setor está contaminado pelo despreparo, amadorismo, corrupção e antiprofissionalismo.

Os condomínios podem ser horizontais, verticais, comerciais, residenciais e mistos, e pelas últimas notícias continuam sendo atrativo para quadrilhas especializadas em todas as cidades do Brasil. As perdas patrimoniais são muitas, às vezes cobertas por seguros particulares, e em muitos casos temos as perdas das vidas de inocentes que arrebentam as famílias, os riscos não são identificados, analisados,avaliados e tratados.

Todas as entidades que administram esta categoria de empreendimento indicam que o administrador, o síndico, síndico profissional ou mesmo o zelador sejam assessorados por um especialista em segurança para a gestão do “Projeto de Segurança do Condomínio”.Temos observado em muitos anos de experiência que desde o processo de escolha da Consultoria de Segurança há um jogo de interesses muito grande, pois a Comissão de Segurança, que é eleita, em muitos casos não conhece do assunto , tratando de forma policialesca e individual , em vez de tratar o tema de forma preventiva e coletiva.

Como escolher a Consultoria, ou o Especialista em Segurança ? Geralmente este tipo de investimento em proteção abre o processo de  Carta Convite ou  Tomada de Preços e são analisadas no mínimo três propostas,  com a documentação da empresa , assim como o portfólio dos consultores devem ser checados. Em minha opinião desde a construção e escolha da administradora, um especialista de segurança deveria acompanhar o Projeto, pois em muitos casos, a segurança não é privilegiada e temos vulnerabilidades que surgem do projeto, esta matéria é estudada em CPTED onde podemos aliar a arquitetura para iniciar e aumentar  a proteção dos moradores. Escolhida a Consultoria temos uma questão  muitas vezes esquecida – Minuta de Contrato  - e o  fechamento do negócio. Neste ponto temos que ser minuciosos, pois os consultores e especialistas esquecem-se de prever multas por rescisões, que muitas vezes são de cunho sentimental e não técnicas.

O contrato é instrumento importante, pois todas as etapas devem ser previstas, apresentação de propostas técnicas e comerciais após vistoria técnica, memorial fotográfico confidencial, minuta de contrato, contrato, análise de cenários, e diagnóstico de segurança. Existem normas e conformidades de ARE, qualidade e segurança do trabalho que devem ser seguidas para uma análise de riscos minuciosa e criteriosa e elaboração do plano de ação. Na minha empresa orientamos os Síndicos a contratarem uma empresa especializada para a Gestão do Projeto de Segurança e entramos novamente no circuito de negócios para ganhar mais esta concorrência.

Em nossos estudos verificamos que os empreendimentos não possuem provisões para Projetos de Segurança e após a realização do Plano de Ação o esforço de implementação é lento e muitas vezes nulo, portanto o consultor de segurança e sua empresa devem prever o prazo  para a realização das obras necessárias em EAP de Projeto, e caso aconteça uma ocorrência por negligência da Comissão , buscar meios judiciais de defesa. A segurança em condomínios precisa de profissionalismo, seguir a ISO 31000 e a ISO 31010 e seus gestores estudarem e pesquisarem as melhores formas de aumentar a proteção.

Nos planos de ação temos que identificar os riscos de roubos, pequenos furtos, sequestros, incêndios, responsabilidade civil e outros e preparar o pessoal de segurança orgânico ou contratar empresa especializada, o investimento em sistemas de controle de acesso, sistemas de proteção eletrônica, treinamento de pessoal deve estar no orçamento, pois a concretização de um risco pode trazer graves conseqüências a todos os moradores.A segurança em condomínios é responsabilidade de todos, e todos devem participar das Assembléia,  das Palestras de Consegs e treinamentos de Segurança, para que seja criada uma Cultura de Segurança.
Autor Prof. Ulisses Nascimento
Fonte:http://www.administradores.com.br