28 de nov de 2012

Locatário que não pagar condomínio irá para SPC e Serasa

O número de ações na Justiça por falta de pagamento da taxa de condomínio em São Paulo aumentou 3,98% em outubro em relação a setembro deste ano. No Rio de Janeiro, a taxa de inadimplência de condomínios residenciais é 10,17%. Em Manaus, é 25%. Os dados são dos sindicatos das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi) das capitais e empresas administradoras de empreendimentos residenciais.

Os levantamentos mostram que provavelmente a taxa de condomínio é preterida em relação a outras contas no orçamento doméstico. O problema toma uma dimensão maior quando o imóvel não é próprio e sim alugado. Embora o inquilino seja o responsável legal pela taxa, quando não é paga é o proprietário que tem de arcar com o prejuízo.
Foi o que ocorreu com o médico Marco Antônio de Oliveira. Há algum tempo, o inquilino ficou sete meses seguidos sem pagar o aluguel ou o condomínio. Para não ter problemas, Marco de Oliveira tirou do próprio bolso o valor do condomínio. "Arquei com uma dívida que não era minha, o que não estava na minha expectativa", disse.

Em situações como essa, para não sair no prejuízo, muitos locadores procuram aumentar o valor do aluguel para compensar a perda. Para enfrentar a questão, o novo Código de Processo Civil (CPC - PL 8046/10)- que tramita na Comissão Especial da Câmara dos Deputados - prevê que o inquilino que atrase o pagamento seja executado na Justiça e tenha o nome incluído nos cadastros do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa.
Com nome na lista, o locatário - e não o proprietário, como prevê a legislação em vigor - passará a enfrentar dificuldades como, por exemplo, a proibição de realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias. A alteração na lei foi estudada pelo ex-deputado Sérgio Barradas Carneiro (PT-BA) durante o período em que assumiu, como suplente, até 9 de novembro deste ano, o mandato parlamentar e a relatoria do novo código. Segundo ele, o projeto resolverá as lacunas que existem hoje.

"O código deve dar mais eficácia ao sistema judicial brasileiro, que hoje favorece quem não tem razão na relação proprietário e locatário", explicou. Ao falar sobre a taxa de condomínio, o professor Washington Carlos de Almeida, autor do livro Direito Imobiliário, explica que essa despesa constitui obrigação propter rem, ou seja, inerente ao imóvel. Caso o locatário não pague, o locador deve arcar com o valor.
Hoje, o síndico ajuíza ação contra o proprietário e é ele quem responde. Com a nova norma, "aquele que estiver na posse, ficará responsável". A advogada Marília Gallo, conselheira da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Distrito Federal (OAB-DF) e especialista em direito imobiliário, explica que, com a nova norma, no que diz respeito ao pagamento de condomínio, as ações passariam a ter um rito diferenciado e seriam julgadas com maior agilidade.
Ela estima que, no DF, o tempo total do processo, com todos os recursos, seja reduzido à metade. "Isso vai propiciar uma melhoria grande, tanto no mercado de aluguéis, que terá maior segurança, quanto na gestão dos condomínios", enumera.

O texto do novo código foi elaborado por uma comissão de juristas presidida pelo ministro do Supremo Tribunal Federal Luiz Fux para agilizar a tramitação das ações civis. A proposta permite a aplicação da mesma sentença a todas as causas que tratem de questões jurídicas idênticas. Pelo código vigente (Lei 5869/73), cada ação é analisada separadamente, o que aumenta o tempo de julgamento de todos os recursos e também o número de decisões diferentes sobre casos semelhantes.
Fonte:http://economia.terra.com.br

21 de nov de 2012

Viver em paz em condomínio é possível - conheça seus direitos e deveres

Condoworks. A vida em condomínio pode ser bem complicada, já que conviver com outras pessoas nunca é fácil. As eternas brigas por cachorro, vagas em garagem e por problemas estruturais às vezes chegam aos tribunais. Viver pacificamente em um condomínio requer paciência e conhecimento dos direitos e deveres de cada morador.

Fabio Kurbhi, vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirma que ao analisar as reclamações feitas pelos condôminos é fácil perceber que se eles conhecessem o regulamento interno e participassem das assembleias o problema seria evitado. “Discutir melhorias e buscar soluções para os conflitos é um caminho mais fácil e menos oneroso do que recorrer à justiça”, diz.

Os moradores devem ter conhecimento dos três principais documentos do condomínio - Regulamento Interno, Convenção do Condomínio e a Lei de Condomínio. Os dois primeiros variam de cada residencial.

Para que a harmonia e segurança reinem é necessário ter uma convenção bem discutida. Nela existe um acordo para que o espaço comum entre os moradores seja bem utilizado e lá está registrado a vontade da maioria que deve ser obedecida por todos os condôminos e ter a fiscalização do síndico.

Kurbhi explica que tudo isso é por um objetivo - garantir o equilíbrio e uma vida segura e tranquila para quem escolheu viver em condomínio.

Outra opção que pode ajudar na convivência e que foi esquecida pela falta de tempo é conhecer o vizinho de porta. A diminuição do convívio afasta o princípio de viver em um residencial que é conhecer pessoas e achar soluções em conjunto para problemas comuns. O síndico também é fundamental para garantir a tranquilidade e evitar com que as discussões ultrapassem os muros do condomínio.

Pequenas ações evitam discussões entre vizinhos

- Respeite a lei do silêncio. Barulhos de furadeira, máquina de lavar e música alta só entre às 10h e às 22h.

-O animal de estimação do seu vizinho faz muito barulho? Converse com o dono, às vezes ele passa o dia fora de casa e não sabe que o bichinho faz tanta bagunça.

- Ao usar o elevador tenha bons modos. Certas ações podem causar desconforto entre os vizinhos.

- Cachorros devem circular na área comum com coleira, focinheira e dependendo do porte, no colo.

- Não leve animais na área da piscina. Eles podem contaminar a água e causar acidentes.

- Vai fazer uma festa no salão? Confira quantas pessoas podem ser convidadas. Antes de sair, deixe o local limpo.
Fonte:condoworks.com.br

15 de nov de 2012

Falta vaga na garagem do prédio? Veja as alternativas

O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio
Os descontos frequentes nos tributos sobre automóveis, as deficiências do transporte público nas grandes cidades brasileiras e uma cultura de valorização das quatro rodas têm feito com que o número de carros por família aumente. Porém, não é sempre que a quantidade de vagas nas garantes consegue acompanhar essa tendência.

A própria legislação de vários municípios está defasada. Em São Paulo, por exemplo, a norma é que uma casa ou um apartamento de até 200 metros quadrados tenha no mínimo uma vaga. Mesmo as regras sobre o tamanho do espaço resevado para automóveis estão caducas: são estipuladas pelo Código de Obras, de 1992, quando eram raros carros grandes como os atuais.

"O Código de Obras prevê uma distribuição percentual de vagas pequenas, médias e grandes, mas a grande de hoje deixa muito modelo de carro fora dos limites", explica Eduardo Della Manna, diretor de Legislação Urbana do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Assim, onde guardar o carro, caso não haja vagas suficientes ou ele não caiba na garagem? Muita gente estaciona o veículo na rua, paga a mensalidade de uma rede de estacionamentos ou aluga uma vaga no próprio condomínio.

Seguro

Para o diretor de Auto da Porto Seguro, Marcelo Sebastião, nesses casos o proprietário deve investir na contratação de um seguro completo, que ofereça cobertura contra incêndio, colisão, furto, roubo e danos a terceiros, além de assistência 24 horas.

"A possibilidade de um carro que está sempre estacionado na rua sofrer uma colisão na qual o outro condutor fuja é muito grande. Ele terá que se precaver da melhor maneira possível", comenta.

O valor do seguro varia muito de acordo com o local de moradia, o perfil do motorista e o modelo do automóvel.

Rede de estacionamento

Uma alternativa é virar mensalista de um estacionamento próximo da residência, que ofereça seguro contra riscos, furtos e roubos.

"Na garagem do próprio condomínio o carro está vulnerável a todo tipo de problema em relação a riscos e furto, por exemplo, a diferença é que o prédio não oferece seguro", diz o diretor da rede de estacionamentos Multipark, Sérgio Morad.

A mensalidade, segundo ele, varia conforme o preço do metro quadrado da região.

"Quem mora em bairros mais nobres vai pagar mais caro¿, adianta. Mas há redes que oferecem descontos em parceria com seguradoras. Na Multipark, clientes da SulAmérica pagam 10% a menos como mensalistas e 30% a menos para parar por hora ou dia."

Alugar uma vaga

Alugar a vaga de outro condômino é uma prática muito comum. No entanto, isso só é legalmente aceito para vagas determinadas (aquelas que possuem escritura individual, possibilitando o aluguel e até mesmo a venda do espaço). Não há regras para a negociação: ela é feita no ¿boca a boca¿, com o preço livre e determinado entre as partes.

"Muitos condomínios oferecem vagas por meio de rodízio, feitos geralmente por sorteio. Essa vaga não dá para comercializar de nenhuma forma", explica Márcia Romão, gerente de divisão de atendimento ao cliente da Lello Condomínios.

Em abril, entrou em vigor a lei federal 12.607, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagens para quem não reside no condomínio. O objetivo é aumentar a segurança dos moradores.
Fonte:invertia.terra

12 de nov de 2012

Saiba como são calculadas as multas nos condomínios

Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento interno do condomínio
Quase todo prédio tem aquele morador problemático, que incomoda os vizinhos. Uns escutam música muito alta, outros saem para passear com o cachorro sem a guia e há aquelas moças que insistem em andar de salto alto depois das 22h. Muitas vezes basta uma conversa ou uma advertência formal, mas quando isso não é suficiente o condomínio pode aplicar multas a quem perturba a ordem. Veja como funciona o processo.
Se o seu vizinho te incomoda, o primeiro passo é registrar uma queixa junto ao zelador ou síndico. Eles vão verificar se a reclamação procede e enviar uma notificação ao bagunceiro. "Existem coisas mais fáceis de provar, como uma pessoa que estaciona invadindo a vaga dos outros. Outras ocorrências, como quando uma pessoa faz barulho ao andar ou joga bitucas de cigarro pela janela, são mais difíceis de registrar. Uma opção é chamar o zelador no momento em que aquilo está acontecendo", sugere Márcia Romão, gerente da divisão de atendimento ao cliente da Lello Condomínios, administradora que atua no estado de São Paulo.

As normas de punição para um condômino que perturba a paz ou não arca com suas dívidas com o condomínio têm de estar previstas no regulamento interno ou convenção do condomínio. "Diante da gravidade da infração é que vai ser determinada a multa àquele morador", esclarece o advogado especializado em direito condominial Alexandre Marques, do escritório paulistano Rachkorsky Advogados Associados.

"A regra geral é que a pessoa deve ser avisada na primeira vez e multada na segunda. Ela ainda tem o direito de recorrer da multa na assembleia", afirma Marques. Isso acontece quando a pessoa se sente injustiçada e consegue provar que foi perseguida. "A assembleia pode anular ou ratificar a multa se a pessoa conseguir provar que não estava no prédio na data da infração. Ela também pode levar o caso para o juizado especial ou processar o condomínio por danos morais."

Cálculo da multa
O valor da multa varia de acordo com a gravidade da infração e com o número de ocorrências. Segundo Márcia Romão, a cifra é calculada como um percentual das despesas ordinárias do condomínio - ou seja, uma parte dos custos fixos mensais para a manutenção do prédio. Por exemplo: se o valor do condomínio é de R$ 500, as despesas ordinárias devem ficar em torno de R$ 350, e a multa será uma porcentagem desse valor, que vai variar de acordo com o tamanho do problema causado.

Infração reincidente
É muito comum que um morador receba várias multas por uma mesma infração, como deixar o cachorro sem a guia da coleira, por exemplo. "Se ele recebe multas repetidamente pela mesma infração, é possível fazer uma assembleia específica para subir o valor da multa. Não é só um problema financeiro para o condomínio, esse morador está causando desordem", explica Márcia. A insistência pode acontecer porque o condômino não reconhece seu comportamento como inapropriado e continua a fazer a mesma coisa. "Geralmente, no primeiro momento ele não concorda porque se sente injustiçado. Depois pode consultar um advogado e marcar uma reunião com o síndico e administradora para discutir a situação", afirma a gerente da Lello Condomínios.

Uma segunda situação bastante comum é quando o condômino não paga as multas pelas infrações cometidas. Em geral, o motivo é o mesmo: ele não sente que tenha feito nada de errado. Quem não paga as multas fica em dívida com o condomínio, e é como se não pagasse a parcela mensal para a manutenção do edifício. "Neste caso, o advogado do prédio pode levar o caso a uma cobrança judicial. Mas o condomínio não pode acionar o inquilino, só o proprietário. É dele que pode vir a ordem de despejo", afirma Márcia Romão.

Caso o condômino recorra da multa mas, mesmo assim, tenha que pagá-la, é possível negociar um parcelamento junto ao síndico, explica Márcia: "A administradora executa os pedidos do síndico. Ela age como se fosse um advogado."
Fonte:invertia.terra.com.br

8 de nov de 2012

Assembleia virtual ganha espaço em reuniões de condomínio

As assembleias presenciais ainda
são necessárias 
Segundo especialistas, participação pela internet tem crescido entre os condôminos, apesar dos riscos de segurança
O grande desafio de todo mundo que mora em prédio é como fazer com que as pessoas sempre participem das assembleias, que costumam ser apontadas como chatas, dar brigas, e que acabam normalmente depois da meia-noite.

Para resolver este impasse, alguns condomínios recorreram à internet e já implantaram as chamadas assembleias virtuais, que permitem os condôminos participarem das reuniões de qualquer computador – desde o próprio apartamento até o local do trabalho, por exemplo.

Para implantar este novo sistema é preciso, primeiramente, alterar a convenção de condomínio, para que o modo online tenha a mesma legalidade jurídica de uma assembleia presencial.

Após isso, os temas para discussão e os votos dos participantes podem ser postados no ambiente virtual pré-definido, com o síndico sendo o moderador do encontro. Neste modelo, a convocação para a reunião é feita por email.
Para os especialistas que atuam direta ou indiretamente com condomínios, a nova forma das assembleias facilita os debates e, consequentemente, as relações entre os moradores.

“É um fato novo, não existe expert no assunto. Porém, fugir da virtualidade é impossível nos dias atuais. Este movimento ainda é incipiente, mas já está se difundindo”, afirmou Mariângela Iamondi Machado, diretora de Associações em Loteamentos da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi, em evento em São Paulo.
Porém, apesar de recente, a solução pela internet já contém alguns assuntos considerados polêmicos pelos especialistas do setor. A segurança é um deles.

Os profissionais recomendam que a participação do condômino na assembleia digital seja por meio da certificação digital, na qual a intenção de voto é registrada e assinada virtualmente.
“O importante é ter um bom software, que propicie a segurança aos usuários e ajude até na sua identificação no mundo virtual”, recomendou George Takeda, 3º oficial de Registro de Imóveis da Capital e tesoureiro da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo).

Dependendo dos assuntos a serem debatidos, como a escolha do novo síndico ou a aprovação de contas, os especialistas orientam a não fugir da maneira presencial. Entretanto, temas como a cor nova do prédio podem ter mais flexibilidade na hora do voto.

“O ideal mesmo é uma assembleia de forma híbrida [com as duas maneiras – presencial e virtual]. Assim, você possibilita a participação de quem naturalmente não iria comparecer, e também privilegia o condômino que não quer ou não pode manifestar sua posição pelo meio digital”, analisou Luis Fernando Marin, coordenador e professor da pós-graduação em direito imobiliário da Abadi e membro da comissão de direito imobiliário da OAB do Rio de Janeiro.
Fonte:zap.com.br

6 de nov de 2012

Férias exigem cuidados extras de segurança no condomínio

É tempo de férias de final de ano. Para não ter uma surpresa ruim na hora de voltar para casa depois da viagem com a família, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) lembra como é importante a adoção de medidas de cautela para segurança nessa época, quando muitas pessoas viajam, deixando os apartamentos e casas vazios.
A recomendação é de Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, para quem a insegurança é hoje o principal problema que aflige os condomínios, sejam residenciais ou comerciais. “Muito se tem investido em tecnologia de ponta e treinamento de funcionários para proteger os condomínios, mas é preciso dobrar o estado de atenção em períodos como este”, afirma Gebara.

O vice-presidente destaca o papel fundamental desempenhado pelo síndico durante o ano inteiro. “É ele que deve ajudar na conscientização dos moradores de seu edifício, que, muitas vezes, são a porta de entrada para situações de risco. Conscientizá-los e informá-los dos possíveis perigos é uma forma de ensino que pode ser transmitida por meio de palestras, comunicados internos e outras atividades”, sugere.
Além disso, pequenas atitudes facilitam a vida dos funcionários do prédio, adiciona Gebara, que fornece as seguintes dicas para moradores:

- Tranque portas e janelas; feche os registros de água e gás e desligue os quadro geral de luz;
- Antes de sair, teste o sistema de segurança interno, se houver;
- Suspenda a entrega de jornais e revista e peça para deixar as correspondências na portaria;
- Deixe a chave e um telefone de contato com parente ou amigo, de preferência que não more no local;
- Não informe a data de retorno aos funcionários de condomínio;
- Deixe algum vizinho avisado de sua ausência, que poderá observar alguma irregularidade em seu apartamento ou casa;

- O síndico deve evitar férias de funcionários para não desfalcar o quadro e pedir ao zelador que teste os sistemas de segurança e alarmes;
- Sempre acender a luz interna do veículo ou baixar o vidro ao chegar, ainda mais se possuir películas de escurecimento;
- Estar sempre atento e se possível avisar antecipadamente as visitas e entregas que irá receber;
- Comunique-se de forma direta com zelador, gerente do condomínio ou síndico;
- Não entregue suas chaves a pessoas fora de seu círculo familiar e evite deixar as chaves na portaria;
- Colabore com seu vigia ou porteiro; evite se irritar sem motivos concretos, pois a maioria das vezes que uma pessoa reclama de seu funcionário, ele com certeza está seguindo as regras de segurança;

- Atenção com seu veículo na garagem, mantenha-o sempre trancado e sem objetos à vista;
- Participe das reuniões e cursos sobre segurança, incêndio e outros, ministrados em seu condomínio. Afinal, você é o maior interessado em preservar a integridade física de sua família e amigos.
Fonte:noticias.primeiramao