10 de dez de 2011

Garagem - Geradora de conflitos nos condomínios

O constante aumento do número de automóveis nas cidades grandes e mesmo de médio porte, vem causando problemas não só quanto a circulação desses veículos, como também quanto ao local para guardá-los, ou seja, muitos edifícios, principalmente os mais antigos, não foram projetados com a quantidade suficiente de vagas em sua garagens.
A falta de espaço ou então a incompreensão de muitos quanto à condição em aceitar regras, gera, conflitos e problemas nos condomínios. É voz geral que um dos maiores geradores de problemas nos condomínios é a garagem. Por isso é imprescindível que haja um rígido regulamento interno, que discipline o uso da garagem, prevendo dezenas de possíveis ocorrências, inclusive a Convenção pode ser o instrumento com mais força para normatizar o assunto, principalmente porque, dentro do condomínio é a diretriz maior. É na Convenção que deve constar se a garagem é de "veículos" ou de "automóveis", ou seja, se pode ser usada para bicicletas, motocicletas ou qualquer outro tipo de transporte.
A lei 4.591/64, que rege o condomínio, em seu artigo 2º possui três parágrafos que tratam do assunto:
"1º - o direito à guarda de veículo nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjunto de edificações será tratado como objeto propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal especificada do terreno.
2º - o direito de que trata o parágrafo 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoa estranhas ao condomínio.
3º - nos edifícios garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terrenos." 

Atenção dobrada:

É importante que o síndico tenha total atenção aos conteúdos da Convenção e de Regulamento Interno para a solução dos diversos problemas que surgem, diante dos variados sistemas de uso da garagem. Qualquer alteração de uso deve ser debatido e decidido pelas assembléias geral dos condôminos. Há algumas alternativas de solução como: sorteio de vagas, a ampliação da garagem, a colocação ordenada de dois carros na mesma vaga, adaptação de trilhos para a movimentação lateral dos carros, etc. Mas se não houver bom senso nada terá solução.
As vagas indeterminadas é que provocam, em geral, maiores problemas, pois as unidades têm direito a uma ou mais vagas na garagem do prédio, sem estar determinado o local exato e sem considerar os diversos tamanhos de veículos. Porém, o que consta na escritura é o que deve prevalecer e por isso a regulamentação deve ser aceita. 

Possíveis soluções:

    contratação de manobristas - uma forma que apresenta ótimos resultados, porém, implica em manter mais de um funcionário para cobrir os diversos períodos de trabalho;

    separar as vagas para carros pequenos, médios e grandes;

    procurar a orientação de engenheiros ou especialistas para redimensionar os espaços das vagas;

    avaliar as possibilidades de reforma do espaço com a finalidade de acomodar mais veículos. Se a garagem é de uso comum haverá a necessidade de concordância da totalidade dos condôminos.

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