27 de dez de 2011

Como é a relação entre o condomínio e seus condôminos perante a lei?

A piscina é uma das áreas comuns do condomínio. Elas são regradas pelas disposições que tratam do condomínio no Código Civil, pela convenção de condomínio e o seu regimento interno

Para abordar o tema dessa semana, vamos tomar o exemplo de um condomínio constituído de várias unidades autônomas para fins residenciais, dispostas na forma vertical, ou seja, o que normalmente se chama de “edifício de apartamentos”.

Nesse edifício, temos as áreas privativas, que são os apartamentos, e as áreas comuns, que são as demais áreas do edifício cujo uso se dá por todos os proprietários de apartamentos. São exemplos de áreas comuns do condomínio o hall de entrada, os elevadores, as escadarias, a casa de máquinas e a piscina.

Para regrar o uso dessas áreas comuns, além das disposições que tratam do condomínio edilício no Código Civil (Lei 10.406/02), cada condomínio tem a sua convenção de condomínio e o seu regimento interno, que deverão ser respeitados pelos proprietários dos apartamentos (condôminos), ocupantes (inquilinos e comodatários) e ainda, por qualquer pessoa que venha a visitar algum morador do condomínio.

O que queremos observar neste texto é a peculiaridade da relação que existe entre o condomínio e os seus condôminos (proprietários dos apartamentos), pois, em um momento o condomínio age em nome e em interesse de todos os condôminos; e em outro momento, agindo na defesa do interesse coletivo, mas não mais de todos os proprietários, o condomínio pode se voltar contra um determinado condômino.

Para ilustrar a primeira situação, do condomínio agindo em nome e em benefício de todos os condôminos, podemos citar como exemplo a hipótese em que o condomínio contrata uma equipe de profissionais para prestar serviços de portaria e vigilância do edifício. Nessa situação, o condomínio agiu em benefício de toda comunidade condominial, visando atender a uma necessidade ou conveniência apresentada pelos condôminos.

Na segunda situação, o condomínio se insurge contra um dos condôminos visando proteger o interesse comum. Como exemplo, podemos citar a atuação do condomínio ao acionar, judicialmente, um condômino, para proceder ao pagamento das verbas relativas ao rateio das despesas condominiais, ou ainda, quando o condomínio aplica multa a um condômino que desrespeita as regras da convenção de condomínio.

Dizemos ser uma situação peculiar, pois, ao mesmo tempo em que o condomínio age em favor dos condôminos, age também contra, se necessário for para defender os interesses comuns da comunidade condominial.

Vale observar que o fato de o condomínio agir na defesa dos seus condôminos, não cria uma relação de consumo entre fornecedor e consumidor, onde o condomínio seria o fornecedor e o proprietário do imóvel, o consumidor.

E por não se tratar de relação de consumo, em um eventual litígio entre condomínio e condômino, este último não poderá se socorrer das prerrogativas previstas no Código de Defesa do Consumidor, como por exemplo, a inversão do ônus da prova, onde o fornecedor é quem tem que provar as suas alegações, enquanto que ao consumidor, basta apontar os seus argumentos.

Cabe por fim esclarecer que, outras relações mantidas pelo condomínio e mesmo pelos condôminos, podem ser classificadas como “relações de consumo”. É o que se dá com a contratação de uma administradora que presta os serviços ao condomínio para gerir as suas contas e proceder às arrecadações do rateio das despesas condominiais. Essa relação entre condomínio e administradora é uma relação de consumo à qual se aplica os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor.
Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br

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