28 de dez de 2011

Internet e tecnologia elevam participação na reunião de condomínio.

Assembleia virtual para condomínios auxilia no comparecimento e facilidade das discussões condominiais.
Com a internet e o uso de novas tecnologias, o dia a dia ficou mais fácil. Segundo dados do Ibope, mais de 77 milhões de brasileiros têm acesso à internet. Hoje em dia, até os condomínios têm buscado soluções tecnológicas visando aumentar a participação nas reuniões de condomínios.

“A internet está presente em praticamente tudo. A era digital trouxe facilidades inclusive para os condomínios”, afirma o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas, diretor de condomínios da Primar Administradora de Bens.

A assembleia virtual vem sendo uma das principais ferramentas que auxiliam síndicos e administradores de condomínios. Diversos condomínios, em todo o Brasil, vêm utilizando a ferramenta e colhendo bons frutos – o principal deles é a democratização do diálogo e o aumento na participação.

Carlos Henrique Cêra, diretor da Superlógica, especializada em soluções para gestão de condomínio, criadora da Assembleia Virtual LicitaMais e mantenedora do portal LicitaMais, afirma que “a assembleia virtual é relevante não porque é moderna ou porque usa tecnologia de ponta, mas porque amplia o diálogo e conscientiza os vizinhos de seus direitos e deveres mais básicos dentro de sua comunidade”.

“As reuniões presenciais são sempre longas, muitas vezes com discussões acaloradas entre vizinhos e com um número de participantes muito reduzido. A maioria justifica a ausência por causa do trabalho ou compromissos marcados anteriormente, como viagens e reuniões profissionais”, aponta Freitas.

“A ideia inicial era aumentar a participação nas assembleias de condomínio, que andavam vazias, mas a plataforma foi mais além. Já nas primeiras sessões percebemos que tínhamos, sem querer, descoberto uma ferramenta gerencial muito mais ampla”, relata Carlos, da Superlógica.

Segundo a Superlógica, mais de 13 mil condôminos, em 350 condomínios, utilizam a ferramenta. Em média, a participação dos moradores em assembleias presenciais é de cerca de 10%. Com a assembleia virtual, esse número chega a 70%.

As vantagens do uso da assembleia virtual são várias. Uma delas é a possibilidade de o condômino poder acessar o sistema e participar das discussões de qualquer lugar.

Legalidade
Em termos legais, pode haver algum impedimento para o uso da assembleia virtual? Para Dayane Fanti, da Fanti Advogados, “não há qualquer impedimento para uso da assembleia virtual, desde que sejam feitas as adaptações legais necessárias, como, por exemplo, alteração da convenção em caso de assembleias 100% virtuais, utilização de assinatura digital ou mesmo de procuração (proxy) para validação dos votos”.

Dayane entende que, no caso do uso do sistema híbrido, ou seja, virtual e presencial, não há necessidade de alteração da convenção, pois a utilização do sistema pelo condômino, neste caso, é facultativa.

Ela entende que, por outro lado, se o condomínio optar pela assembleia 100% virtual, aí sim há a necessidade da alteração da convenção, “pois tal situação implicaria na obrigatoriedade de uso do novo sistema pelo condômino, que somente pode ser imposto após deliberação e alteração das normas internas do condomínio”.

A advogada da Fanti Advogados esclarece ainda que o importante é que as pessoas envolvidas entendam a plataforma e seu objetivo principal, que é o aumento da participação dos condôminos na vida do seu condomínio. “E que tenham as informações necessárias para bem utilizá-la, pois a implementação de ferramentas tecnológicas de gestão de condomínio traz, sempre, mais benefícios do que malefícios aos usuários e administradores”, finaliza.

Como funciona
O sistema funciona da seguinte maneira: os condôminos são convidados, via e-mail, a fazerem um cadastramento e, uma vez inscritos, passam a participar da elaboração da pauta e das votações. Qualquer condômino tem direito de sugerir melhorias para o condomínio e cada sugestão é analisada e discutida por todos.

Quando chega a hora de votar um determinado assunto, o próprio sistema emite as procurações com a intenção de voto, o que permite que mesmo os condôminos que não estejam presentes fisicamente durante a votação tenham seus votos garantidos.

A ferramenta também permite a realização de assembleias híbridas (aquelas nas quais o condômino escolhe participar virtualmente ou presencialmente), assim como assembleias 100% virtuais com a utilização de certificados digitais para dar validade jurídica aos votos.

“Com a criação desta plataforma buscamos melhorar a interação entre os moradores e a administração dos condomínios, além de permitir a otimização do tempo e maior participação de todos, já que não será mais necessário participar das assembleias presenciais. Com o tempo, acreditamos que as assembleias passarão por um processo evolutivo e chegarão a ser realizadas apenas virtualmente”, finaliza Carlos, da Superlógica.

A assembleia virtual para condomínios em cinco passos

1. O síndico coleta o endereço de e-mail dos condôminos;
2. Os condôminos são convidados por e-mail a participar e preenchem uma ficha de cadastro, escolhendo login e senha para acessos futuros ao sistema;
3. A partir daí, os moradores podem debater e votar nos assuntos propostos, além de sugerir novos temas para discussão;
4. O síndico ou administrador acompanha e gerencia as discussões e votações, de modo a torná-las mais dinâmicas e efetivas;
5. Ao final do processo, o próprio sistema emite as procurações com a intenção de voto, proporcionando que quem não puder estar presente nas assembleia presenciais e obrigatórias tenha seu voto validado.
Fonte:http://www.secovipr.com.br

27 de dez de 2011

Como é a relação entre o condomínio e seus condôminos perante a lei?

A piscina é uma das áreas comuns do condomínio. Elas são regradas pelas disposições que tratam do condomínio no Código Civil, pela convenção de condomínio e o seu regimento interno

Para abordar o tema dessa semana, vamos tomar o exemplo de um condomínio constituído de várias unidades autônomas para fins residenciais, dispostas na forma vertical, ou seja, o que normalmente se chama de “edifício de apartamentos”.

Nesse edifício, temos as áreas privativas, que são os apartamentos, e as áreas comuns, que são as demais áreas do edifício cujo uso se dá por todos os proprietários de apartamentos. São exemplos de áreas comuns do condomínio o hall de entrada, os elevadores, as escadarias, a casa de máquinas e a piscina.

Para regrar o uso dessas áreas comuns, além das disposições que tratam do condomínio edilício no Código Civil (Lei 10.406/02), cada condomínio tem a sua convenção de condomínio e o seu regimento interno, que deverão ser respeitados pelos proprietários dos apartamentos (condôminos), ocupantes (inquilinos e comodatários) e ainda, por qualquer pessoa que venha a visitar algum morador do condomínio.

O que queremos observar neste texto é a peculiaridade da relação que existe entre o condomínio e os seus condôminos (proprietários dos apartamentos), pois, em um momento o condomínio age em nome e em interesse de todos os condôminos; e em outro momento, agindo na defesa do interesse coletivo, mas não mais de todos os proprietários, o condomínio pode se voltar contra um determinado condômino.

Para ilustrar a primeira situação, do condomínio agindo em nome e em benefício de todos os condôminos, podemos citar como exemplo a hipótese em que o condomínio contrata uma equipe de profissionais para prestar serviços de portaria e vigilância do edifício. Nessa situação, o condomínio agiu em benefício de toda comunidade condominial, visando atender a uma necessidade ou conveniência apresentada pelos condôminos.

Na segunda situação, o condomínio se insurge contra um dos condôminos visando proteger o interesse comum. Como exemplo, podemos citar a atuação do condomínio ao acionar, judicialmente, um condômino, para proceder ao pagamento das verbas relativas ao rateio das despesas condominiais, ou ainda, quando o condomínio aplica multa a um condômino que desrespeita as regras da convenção de condomínio.

Dizemos ser uma situação peculiar, pois, ao mesmo tempo em que o condomínio age em favor dos condôminos, age também contra, se necessário for para defender os interesses comuns da comunidade condominial.

Vale observar que o fato de o condomínio agir na defesa dos seus condôminos, não cria uma relação de consumo entre fornecedor e consumidor, onde o condomínio seria o fornecedor e o proprietário do imóvel, o consumidor.

E por não se tratar de relação de consumo, em um eventual litígio entre condomínio e condômino, este último não poderá se socorrer das prerrogativas previstas no Código de Defesa do Consumidor, como por exemplo, a inversão do ônus da prova, onde o fornecedor é quem tem que provar as suas alegações, enquanto que ao consumidor, basta apontar os seus argumentos.

Cabe por fim esclarecer que, outras relações mantidas pelo condomínio e mesmo pelos condôminos, podem ser classificadas como “relações de consumo”. É o que se dá com a contratação de uma administradora que presta os serviços ao condomínio para gerir as suas contas e proceder às arrecadações do rateio das despesas condominiais. Essa relação entre condomínio e administradora é uma relação de consumo à qual se aplica os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor.
Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br

Fim de ano impõe medidas aos condomínios

O descuido dos condomínios pode transformar em problema um período que deveria ser de festas. A proximidade do fim de ano e das férias escolares impõe a eles uma rotina toda especial.
Medidas simples, como montar uma decoração de natal, tem custos e devem ser esperadas. “Se não houve previsão no decorrer do ano, o condomínio terá que arrecadar”, diz Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert.
Ele ressalta a importância de o prédio estar preparado para o aumento de gastos com o pagamento do 13º salário aos funcionários. O reajuste da categoria, impactando na folha de pagamento a partir de novembro, também deve ser previsto.
Gebara ainda indica a realização de ações de manutenção capazes de dar conta do aumento do volume de chuvas no período: “É preciso estar com os para-raios em ordem, as calhas desentupidas e os telhados limpos”.
O cuidado com a documentação para a prestação de contas é a orientação da gerente de marketing da Lello, Angélica Arbex.
“O condomínio é responsável tributário pelo serviço contratado. Isso se consolida no fim do ano para fazer as declarações.” No primeiro trimestre, os conjuntos devem realizar, por exemplo, a entrega da Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf) e da Relação Anual de Informações Sociais (Rais), que faz o controle dos registros do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A dica é especialmente útil a empreendimentos que realizam autogestão.
Angélica orienta que o condomínio antecipe o envio das cotas mensais de pagamento para evitar a inadimplência no período de férias, quando o número de moradores se reduz.
Antes de pegar a estrada, é importante que morador atualize seu cadastro na portaria – procedimento que deve ser repetido caso ele receba encomendas de grande porte. “Chega muita gente ao condomínio nessa época”, diz a gerente de atendimento da Itambé, Vânia Dal Maso, para quem a segurança é um dos principais problemas da época.
Segundo ela, condomínios no litoral devem se preocupar também com o aumento dos custos pelo maior consumo de água e luz e pela contratação extra de pessoal./Gustavo Coltri
Fonte:http://blogs.estadao.com.br/radar-imobiliario

23 de dez de 2011

Festa em condomínios exige atenção especial

Fim de ano, época de abrir as portas de casa e organizar confraternizações com amigos, parentes e vizinhos. Entretanto, quando o assunto é receber visitas em condomínios residenciais alguns cuidados devem ser tomados para manter a política de boa vizinhança e garantir a segurança de todos os moradores.


Eventos podem ocorrer desde que respeitem as regras do regimento e garantam a segurança dos moradores
O diretor de condomínios em Maringá do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Junzi Shimauti, explica que um dos principais responsáveis por manter a ordem nos condomínios durante as festividades de fim de ano é o porteiro, que só deve permitir que visitantes entrem sob a aprovação prévia dos moradores.
"Vale a pena o condômino deixar na portaria uma relação com o nome de todas as pessoas que espera. É uma medida que facilita o trabalho e impede que indivíduos mal-intencionados entrem no condomínio", destaca.

O clima de descontração é bem-vindo nas festas, mas todo o morador deve ter em mente que as regras de convivência precisam ser mantidas. Da mesma forma, deve-se organizar com antecedência as entregas de presentes e encomendas. Esse vai e vem de pessoas deve ser administrado cuidadosamente pelo porteiro a fim de evitar extravios e danos. Portanto, barulhos em excesso e festas que extrapolem o limite de horário estabelecido no condomínio estão proibidos e abrem precedente para que o morador seja multado.

Antes de o morador convidar parentes e amigos para uma uma reunião no salão de festas, a orientação é que ele converse com o síndico, verifique se a estrutura do local é capaz de acolher o números de visitantes pretendidos, e confirme se o o salão já não está reservado por outro condômino. "Essa é uma atitude simples, mas que pode evitar transtornos e indisposição entre moradores", ressalta Shimauti.

Piscina
No condomínio a área de lazer, em especial a piscina, é outro fator que merece cuidados durante as confraternizações. O ideal é que o acesso seja proibido. Acidentes podem acontecer e, além disso, a presença de muitos visitantes impossibilita o controle de doenças que podem ser transmitidas pelo contato com a água como as micoses e frieiras. O excesso de bebidas alcoólicas aliado à agua pode se tornar uma mistura perigosa e o condomínio não deve ser onerado com esta responsabilidade.

"Acredito que, de um modo geral, piscinas em condomínios trazem muito mais problemas do que serventia", alega Shimauti. E, se mesmo assim, o uso for permitido cabe ao morador manter o bom senso e evitar que as pessoas entrem na água com comida ou objetos que possam causar acidentes, como copos e garrafas de vidro.

Fora de casa
Enquanto muitos condôminos fazem questão de reunir as pessoas que consideram importantes e comemorar em casa, outras aproveitam a chegada dessa época do ano para viajar.

Neste ponto, a recomendação com a segurança é a principal. Não apenas com o risco de invasão, mas com outros imprevistos como vazamentos ou incêndios. O morador deve avisar o síndico, vizinhos e o porteiro da viagem e ainda deixar um telefone para contato em caso de urgência. "O Secovi recomenda que todos os aparelhos eletrônicos sejam retirados das tomadas, medida que minimiza o risco de curto circuitos ou incêndios e economiza energia elétrica", finaliza.
Fonte:http://maringa.odiario.com

22 de dez de 2011

Medidas básicas podem evitar incêndios

Síndicos e condôminos devem estar atentos para tornar o edifício o mais seguro possível
Fiações antiga, falta de manutenção, acúmulo de materiais inflamáveis e, é claro, simples descuidos são causas comuns de incêndios. A frequência com que esse tipo de acidente - ou incidente - vem acontecendo no Rio de Janeiro torna importante relembrar alguns cuidados básicos para evitar problemas maiores.
De acordo com o Corpo de Bombeiros, as causas mais comuns para incêndio são sobrecarga de energia em adaptadores elétricos - como os populares "benjamins” -, curto-circuitos na parte elétrica, restos de cigarro e panelas esquecidas no fogo.
Uma guimba de cigarro num sofá, por exemplo, pode ter sido a causa do incêndio que atingiu, em maio, um prédio residencial na Rua Hilário de Gouveia, em Copacabana, quando três moradores sofreram ferimentos leves.
Síndicos e condôminos devem estar atentos a fim de tornar o edifício o mais seguro possível. Os gestores precisam requisitar junto aos bombeiros o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).
A validade do AVCB pode ser de um, dois ou três anos, dependendo do uso da edificação. A não obtenção ou vencimento pode invalidar apólices de seguro, ocasionar o fechamento do imóvel e gerar multas, entre outras complicações.
Condomínios comerciais ou residenciais devem ter também um plano de emergência para a evacuação das unidades em caso de incêndio. O ideal é que o plano seja elaborado com orientação do Corpo de Bombeiros, e comunicado a todos os ocupantes do prédio.

Um plano de emergência deve conter: os procedimentos adequados dos moradores, funcionários e demais ocupantes do prédio; a planta do edifício; a localização dos equipamentos de combate a incêndio e das vias de fuga e um ponto de reunião na área externa.

A altura máxima para a fixação de extintores, de acordo com a cartilha de orientação do Corpo de Bombeiros, é de 1,60 metro de altura, e a mínima é de 0,10m. Dependendo do risco de incêndio no local, o percurso máximo para se atingir um extintor, pode ser de 15, 20 ou 25 metros. Os extintores devem estar desobstruídos e sinalizados.

Obedecendo o percurso máximo, cada pavimento deve ser protegido no mínimo por 2 unidades extintoras distintas, sendo uma para incêndio de classe A (alimentado por combustíveis sólidos, como madeira) e outra para classes B (causado por líquidos inflamáveis) e C (fogo proveniente de equipamentos elétricos). ou duas unidades extintoras para classe ABC.

Instalações elétricas
Se a corrente elétrica de uma instalação estiver acima do que a fiação suporta, há risco de superaquecimento dos fios, o que pode provocar incêndios. De acordo com especialistas, se os  disjuntores caem com frequência, a solução ideal não é a troca, e sim a revisão da fiação, que provavelmente não suporta mais a carga. Já no caso das instalações de gás, é importante não tentar improvisar maneiras de estancar os vazamentos, com cera, por exemplo.
Fonte:http://odia.ig.com.br/portal/imoveis

Casa ou Apartamento?

Nem sempre a escolha é fácil: mudar de uma casa para um apartamento, ou o inverso, implicará em mudança no estilo de vida do morador.
Buscando facilitar sua decisão, reunimos algumas vantagens e desvantagens de cada escolha: casa, apartamento ou casa em condomínio.




Apartamento
Conheça as vantagens e desvantagens de escolher morar em um Apartamento:
Vantagens
•    Opção1: ao comprá-lo já está pronto para morar - leia mais: Construir ou Comprar Pronto?;
•    Opção2: pode comprar na planta e aguardar a data da entrega (muitas construtoras permitem a escolha de detalhes que personalizam o imóvel a partir de alguns itens que podem ser escolhidos: integração entre alguns ambientes, alguns padrões de acabamento);
•    Teoricamente possui segurança maior do que a casa: há porteiro e sistema de segurança como câmeras e interfones.
Desvantagens
•    Você paga condomínio;
•    Espaços como salão de festas, churrasqueira, academia de ginástica... são de uso comum dos condôminos, o que exige a obediência de certas regras;
•    O vizinho está bem próximo (seja em cima, embaixo e dos lados), o que normalmente significa que você ouvirá ruídos;
•    Ter animais de estimação exige cuidados em dobro: limpeza para evitar odores, obediência para que saibam os limites e não estraguem objetos da casa;
•    O apartamento pode não ter garagem ou ainda dividir as vagas em função do tamanho do seu automóvel, o que significa que a cada dia sua vaga pode ser outra, tendo de procurá-la de acordo com a sua “categoria” (carro pequeno, médio, grande);
•    Se seu apartamento possui duas vagas na garagem e você usa apenas uma, é bem provável que um vizinho peça emprestado uma vaga e o incomode quando você precisar dela de volta;
•    Há reuniões para decidir questões comunitárias (taxas, reformas, regras diversas).

Casa
Conheça as vantagens e desvantagens de escolher morar em uma Casa:
Vantagens
•    Opção1: pode comprá-la pronta para morar;
•    Opção2: pode construí-la e projetar exatamente os espaços que deseja - leia mais sobre: O Projeto;

•    Terá área de lazer individual (jardim, churrasqueira, piscina);
•    Poderá ter animais de estimação com maior liberdade: podem ter um porte maior, não terá de se preocupar tanto com os latidos (que no caso de um apartamento incomodam muito mais);
•    Você pode cuidar do seu próprio jardim;
•    Você pode se sentar do lado de fora e apreciar o dia: sol, vento, paisagem... a partir da “escala humana” ou seja, você não verá tudo do alto, mas sim com tamanho proporcional ao seu (o que gera a sensação de conforto) ;
•    Você pode optar por reformar/construir sem se preocupar com o horário de obra estabelecido pelo condomínio;
Desvantagens
•    Se você possui o hábito de viajar, deixar a casa sozinha pode ser um problema. Como solução terá de encontrar alguém que cuide da casa pelo período que estiver fora, instalar alarme, contratar uma equipe de segurança monitorada ou ainda fazer seguro dos seus bens;
•    A relação com os vizinhos é menor, o que exigirá maior esforço de sua parte para conhecê-los (ser amigo de quem mora ao lado significa segurança e apoio em determinados momentos).
Fonte:http://www.cliquearquitetura.com.br

21 de dez de 2011

É bem protegida, mas custa caro

Nem TV de última geração nem sala de ginástica. Numa cidade grande, não existe conforto maior do que saber que se está morando numa casa totalmente à prova de bandido. Há casos em que as medidas de precaução beiram o exagero. Um exemplo são as casas blindadas e reforçadas com sofisticados equipamentos de vigilância. São fortalezas domésticas dotadas de chapas de aço ou fibras especiais que tornam o teto e as paredes resistentes a bala. Não pára por aí. Os vidros são blindados. Uma residência dessas conta com sistema de segurança comparável ao de um presídio. A diferença é que os bandidos ficam do lado de fora. Tem câmaras de vídeo inteligentes que tocam um alarme quando aparece alguém na imagem, sensores de infravermelho, campos eletromagnéticos e tudo o que existe de mais moderno no ramo. Para residir em segurança máxima paga-se, no mínimo, a bagatela de 3 milhões de reais. Mas não custa lembrar: em tempos de apagão, de nada vale toda essa tecnologia sem um gerador para emergências.
No Brasil, há três empresas que trabalham com blindagem de residências. Em apenas uma delas são feitos, em média, quinze projetos de casas blindadas por mês. As encomendas chegam de todo o país. É um mercado que vem crescendo 40% ao ano. Se a construção já existe, as paredes ou o teto são reforçados com uma nova camada de alvenaria, recheada com chapas de aço inoxidável. Em alguns casos, o projeto inclui também a chamada célula de sobrevivência. É esse o sugestivo nome que se dá ao quarto onde, quando nada mais deu certo para afugentar os bandidos, a família pode isolar-se e esperar pela polícia. Para isso, é preciso que seja realmente impenetrável. Ele funciona como um bunker dentro de casa. A começar por uma porta especial, capaz de resistir a tiros de fuzil e à prova de arrombamento: tem até 22 pontos de travamento e recheio de aço. As janelas, com grades reforçadas, têm vidros blindados.
Dentro do quarto, um dispositivo permite acionar a central de monitoramento e a polícia. Um telefone celular ou um radiocomunicador garantem o pedido de socorro, mesmo que a linha do telefone tenha sido cortada. Esses aposentos de "segurança máxima" também são dotados de geladeira, kit de primeiros socorros e sistema de monitoramento por circuito de TV, para que se veja o que está acontecendo do lado de fora. A porta reforçada, o item mais importante num cômodo como esse, custa 2 000 reais, no modelo mais simples, mas pode chegar a 24 000 reais. O preço parece assustar bem menos do que bandido. Em seis anos no mercado, o fabricante já vendeu 36 000 dessas portas. A montagem de um quarto desse tipo pode ultrapassar os 30 000 reais. 
O HOMEM DA PIZZA...
É um dos golpes mais freqüentes em condomínios. Um integrante da quadrilha se faz passar por entregador de flores, de pizza ou carteiro. O porteiro é rendido quando se aproxima para receber a encomenda. O falso entregador chama os comparsas. Eles esperam os moradores passarem pela portaria para levá-los até seus apartamentos
 
...E OUTROS GOLPES MAIS COMUNS CONTRA RESIDÊNCIAS
Conheça os principais ardis dos bandidos em roubos ou assaltos a prédios e casas, segundo informações da polícia e das empresas de segurança residencial. Contra eles, não há sistema de proteção que funcione: só a atenção do morador e dos funcionários
Corretor de imóveis – Este golpe geralmente é aplicado quando a quadrilha já obteve informações sobre o condomínio que pretende assaltar. Um dos integrantes se faz passar por corretor e pede ao porteiro a chave de um apartamento ou casa que esteja à venda, dando inclusive detalhes da imobiliária e do imóvel. Uma vez dentro do condomínio, chama o resto do bando e rende os moradores
Falsa doméstica – Mais que um golpe, esta é uma especialização criminosa. As falsas empregadas pedem salários mais baixos do que as domésticas de verdade e dão a impressão de ter vários atrativos adicionais. Não costumam fornecer referências. Há aquelas que agem sozinhas. As que integram quadrilhas esperam a primeira viagem da família para entregar a chave ao bando
Batida na garagem – Tarde da noite, o porteiro interfona. Diz que um vizinho está esperando por você na garagem porque bateu na traseira de seu carro durante uma manobra. Ele quer acertar logo os detalhes do conserto. Ao descer, você é rendido e levado de volta a seu apartamento para que a quadrilha faça a limpa
Estranha inundação – Começa a entrar água por baixo da porta de seu apartamento. Ao espiar pelo olho mágico, a única coisa que você vê é a funcionária da limpeza do prédio lavando o hall de seu andar. Ao abrir a porta, um dos integrantes da quadrilha aparece de surpresa
Boa aparência – Com carros vistosos e caros, as quadrilhas imitam o padrão de vida dos moradores dos condomínios. Entram tranqüilamente pela portaria ou garagem, burlando os porteiros, que, inibidos com a aparência dos invasores, não pedem que se identifique.
Fonte: http://veja.abril.com.br/especiais/seguranca

19 de dez de 2011

Segurança em Condomínios mais eficaz

As vantagens apresentadas ao condômino quando na aquisição do bem (imóvel), o futuro morador cria um conceito. “Vou morar em um condomínio fechado, porque é mais seguro”. Será?

A Segurança em condomínios só será eficaz quando os responsáveis (gerente, sindico, zelador ou comissão), instituírem um projeto de segurança no condomínio, em parceria com um gestor de segurança. Este profissional com sua visão técnica, após elaborar um gerenciamento de risco em todas as dependências do local a ser protegido, e nesta analise de risco será avaliadas as vulnerabilidades do local, na prestação do serviço, na operação dos sistemas, no grau de risco da região e no funcionamento dos equipamentos de segurança.

Após esta analise será elaborado o Manual de Normas e Procedimentos. Somente com técnicas avançadas surtira efeito no compromisso de proteção da vida e do patrimônio. Não podemos esquecer que o processo funciona da seguinte forma: Tecnologia; Processos e Pessoas.

Tecnologia: são os equipamentos de segurança (câmeras de segurança, portões automáticos, eclusas, guarita blindada, central de monitoramento, sensores de alarmes, etc.).

Processos: são as Normas e Procedimentos (Manual), que regem a segurança do condomínio.

Pessoas: (funcionários) que iram atuar na segurança (Porteiros ou Vigilantes) têm que ser qualificados para o serviço, com treinamentos constantes, reciclagens periódicas, tem que estar motivados, bem remunerados e a carga de horas trabalhadas não podem ser superiores há oito horas diárias, com folgas semanais.

O responsável pelo condomínio pode optar por funcionários da área de segurança, próprio ou terceirizado. Vantagens funcionário próprio (orgânico); geralmente de melhor padrão, tem o salário melhor, prestam melhores serviços, por se sentirem parte do negocio, apresentam menor rotatividade, são mais familiarizados com as instalações que protegem, podem ser treinados para executar serviços mais complexos e tendem a ser mais leias ao condomínio.

Desvantagens: mão-de-obra de maior valor é necessário ter substitutos disponíveis no condomínio.

Vantagens funcionários terceirizados: o condomínio reduz seus problemas administrativos e de pessoal, reduz a carga sobre seu departamento de pessoal, e alivia as responsabilidades paralelas à folha de pagamento. Transfere para a contratada a responsabilidade de programar e supervisionar o pessoal da segurança. A contratada é capaz de substituir ou fornecer funcionários extras em curto espaço de tempo, quando necessário e assume os riscos da responsabilidade civil.

Desvantagem de funcionários terceirizados: objetivando a redução de seus custos, a contratada pode dar treinamento falho aos funcionários, neste caso o condomínio perde parte de seu controle sobre a qualificação dos funcionários, também pode utilizar empregados com baixos salários e, por conseguinte, de baixa qualidade profissional. Os terceirizados não apresentam lealdade com o condomínio, pode apresentar elevado índice de rotatividade o que inviabiliza qualquer programa de treinamento implantado pelo condomínio.

Agora que foi resolvida qual a opção entre funcionários próprios e terceirizados, e a maioria (cerca de 98%) escolhem terceirizar seus serviços de segurança. Existe mais uma questão importante na escolha: Vigilante ou Porteiro. O Condomínio tem um alto grau de risco, em muitos casos não são controlados como deveriam, por isso adota a terceirização. Cuidado com a escolha, não esqueçam que o foco tem que ser a “Segurança” e não a praticidade, economia, lucro e o conforto. Não deixe a segurança em ultimo lugar.

O vigilante tem sua atuação direcionada para a área de segurança. Com curso de formação profissional em academia, regulamentada e fiscalizada pela Policia Federal, com duração de quinze dias, com média de dez horas aula por dia. A cada dois anos, (em breve após ser sancionada a nova Lei será a cada um ano), este profissional é obrigado por Lei, retornar a academia para se reciclar. Esta reciclagem tem a duração de três dias em um total de trinta horas.

O porteiro, não tem a sua atuação direcionada para a área de segurança, e sim para o controle acesso. Seu curso de formação, geralmente é de dois dias, com seis horas de aula diária, e não há reciclagens, as academias não são fiscalizadas.

A avaliação antes de contratar uma empresa é primordial. Alguns cuidados que devem ser tomados antes de assinar o contrato: empresas legalizadas, que cumpram seus deveres nas arrecadações de impostos, os funcionários recebem seus direitos, estes são qualificados e treinados, verificar a escala de serviço apresentada pela empresa, para que o condomínio não tenha um profissional em serviço estressado, cansado, mal remunerado, que desta forma não trará beneficio para o condomínio.

Os gerentes ou responsáveis (gestores de contratos) pelos condomínios, não devem ficar atrelados só as promessas e aos valores apresentado pelas empresas prestadoras de serviços de portaria, vigilância ou em qualquer área terceirizada.

Nos condomínios em geral existem uma cultura enraizada, que funcionários da área de segurança são apenas para abrir e fechar o portão, e na emergência chamar o sindico. Nos dias atuais os condôminos têm que estar preparados para as mudanças, e auxiliar no que for possível, nunca pensar que isto ou aquilo não é problema seu. Afinal segurança um dever e responsabilidade de todos.
Fonte:http://www.artigos.etc.br

16 de dez de 2011

CUIDADOS BÁSICOS COM COMDOMÍNIOS

Leonardo Zapla*
A maioria dos síndicos já começa a ter dores de cabeça só de imaginar que o seu condomínio poderá sofrer com o mal das infiltrações. Também pudera, nesses meses onde são freqüentes as chamadas “chuvas de verão”, qualquer prejuízo que o edifício venha sofrer caso não tenha tomado as devidas medidas preventivas, não será mesmo mera coincidência. Afinal, água não irá faltar! Vazamentos, goteiras, toda a sorte de incômodos que se possa imaginar estarão colocando a paciência de todos à prova. Pensando nisso, aqui vão algumas dicas de como evitar futuros transtornos para os moradores, como quebradeiras, gastos exorbitantes etc. garantindo o perfeito estado das estruturas do seu edifício.

Cuidados básicos garantem a saúde do seu condomínio
Essencialmente, a água poderá ocasionar a infiltração através de três caminhos distintos: por meio de trincas e rachaduras, pelos poros do material e ainda por falhas que este material possua como, por exemplo, brocas, ninhos no concreto e fendas junto às armaduras. Os principais vilões dessas infiltrações são os vícios construtivos, ou seja, defeitos originados no próprio processo construtivo (erro de projeto ou de execução) ou adquiridos ao longo do tempo (desgastes naturais, utilização, manutenção ineficiente, agressões).

   Mas se os cuidados necessários para a prevenção não foram seguidos corretamente, não adiantará chorar sobre o leite – ou melhor, a água – derramada. Afinal, só haverá uma alternativa: resolver o problema! Neste caso, o síndico se vê no meio de uma enxurrada de informações e é o responsável em decidir qual será a alternativa ao mesmo tempo mais eficiente e não muito dispendiosa para todos. Há mais de 10 anos, os Estados Unidos e alguns países da Europa fazem uso de um sistema impermeabilizante chamado de Grauteamento Químico (injeção de resinas) – mais conhecido como injeção de resina hidroativada – destinado a resolver problemas de infiltração em reservatórios e estruturas de um modo geral, que impermeabiliza profundamente o interior da própria estrutura.

   A Resina Flexível nada mais é que uma resina líquida hidrófoba, ou seja, imune à penetração de líquidos e projetada para acabar com todos os tipos de vazamentos ou infiltrações de maneira profunda. Ele contém um aditivo chamado WD, capaz de quebrar a tensão superficial da água e fazer com que ela seja facilmente desalojada de onde quer que esteja surgindo. Desta forma, é realizada uma rápida colmatação das trincas, fissuras e cavidades no interior do concreto.
Fonte:http://www.construirnet.com

14 de dez de 2011

Carreiras: síndicos profissionais precisam ter boa relação interpessoal

Especialistas ouvidos pela InfoMoney concordam: o mercado de trabalho está aquecido para os síndicos profissionais. "Em decorrência do dia a dia cada vez mais corrido, falta espaço para o voluntário, que é o síndico morador, por isso, a necessidade de profissionalizar a função", explica o advogado de Direito Imobiliário, Rodrigo Karpat.
 
Segundo o diretor de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Sergio Meira de Castro Neto, para ser síndico, é necessário ter jogo de cintura, saber ouvir e ter uma boa relação com os profissionais do edifício. "Você precisa conquistar a equipe", alerta, "e chegar com 'salto alto' não será bom".
 
Síndico profissional há cerca de 20 anos, Castro Neto começou em um prédio comercial. Hoje, também atua em um prédio residencial e em um condomínio fechado de casas. "No meu caso, eu tinha uma relação de muitos anos com os edifícios como administrador", explica. Depois é que ele assumiu também a função de síndico profissional.
 
Modo de atuação

O diretor do Secovi-SP salienta três pontos importantes no trabalho de um síndico profissional:
Comunicação: ele acredita que um dos pontos primordiais é criar um canal de comunicação entre o síndico e os moradores e conselhos. Para driblar as "fofocas de zelador", como ele explica, criou o livro de sugestões e reclamações. Assim, ele sabe que é a Rosângela, moradora do apartamento 42 que não gosta de determinada ação e fica mais fácil trabalhar.
 
Definir as regras do jogo: estipular antes de iniciar o trabalho quais os dias em que estará no prédio é muito importante. "Não dá para ele fazer os próprios horários, pois tem problemas que só dá para conversar ao vivo", salienta.
 
Relação com o dinheiro: Castro Neto acredita que o síndico precisa trabalhar em harmonia com os moradores do prédio. Por isso, ele passa uma circular para todos os moradores dizerem o querem que seja feito no prédio. Em seguida, compila as sugestões e passa uma lista para cada um marcar suas prioridades.
 
Assim, ele fica sabendo a prioridade da maioria sobre o que precisa ser feito e aí convoca uma assembleia para discutir as finanças, para saber a disponibilidade daqueles moradores. Dessa forma, evita pensamentos do tipo: "O dinheiro é meu, porque ele está gastando com essa ou aquela reforma?", destaca.
 
Características essenciais

O problema, de acordo com Karpat, é que, apesar da denominação, a profissão ainda não está regulamentada. Assim, deve-se tomar cuidado com pessoas sem perfil, que se intitulam síndicos profissionais, mas que podem prejudicar o condomínio, por não terem experiência.
 
"Ele pode fazer obras sem consultar, pode desviar verbas ou demonstrar uma falta de conhecimento sobre a administração de condomínios", exemplifica o advogado.
 
Por isso, apesar de qualquer um pode exercer essa função, o administrador e diretor da Escola de Síndicos, Vanderlei Aragão, destaca algumas competências necessárias: espírito empreendedor, resiliência, assertividade, liderança, excelente relacionamento interpessoal, boa comunicação e experiência em gestão de processos.
 
Formação

Há 14 meses, a Escola de Síndicos oferece um curso de capacitação em Porto Alegre, que já formou 27 pessoas, sendo que 15 atuam com no máximo dez condomínios cada uma. "Mais do que esta quantidade por síndico é quase impossível gerir uma pequena cidade com bons resultados", destaca Aragão.
 
"Para evitar qualquer transtorno", alerta Karpat, "vale consultar as empresas do mercado que fazem cursos específicos para síndicos profissionais. Eles costumam ter vários módulos e abordagens como segurança, jurídico, administração de conflitos, departamento pessoal, entre outros".
 
No curso oferecido pela Escola de Síndicos, Aragão destaca que os alunos aprendem não só a desempenhar a função, mas também a captar novos condomínios. "O que não é tarefa fácil. Exige estratégias de marketing e vendas cuidadosas", explica.
 
Outro curso existente é da Tecnoponta, em São Paulo, que já formou 456 alunos em 25 turmas, desde 2008. "Os alunos estão tendo ótimos retornos. Em três meses já iniciam suas atividades", aponta o professor Sergio Craveiro.
 
Além desses, o Secovi-S Poferece o curso de administração de condomínios, em dois módulos, com o qual a pessoa adquire uma visão global da função.
 
Casos que deram certo

"Com esses cursos, a pessoa consegue ver se tem perfil que se encaixa na função de síndico profissional", aponta Castro Neto.
 
Karpat cita o exemplo de um síndico profissional e também morador do edifício, cujo trabalho como empresário lhe proporciona tempo para assumir a função. O condomínio é de luxo: possui seis torres, uma enorme área de lazer com clube, restaurante e salão de cabeleireiro. Embora ele não tenha experiência anterior, os moradores acreditaram em seu trabalho e, hoje, ele recebe R$ 8 mil para exercer o cargo.
 
Outro exemplo de sucesso mencionado pelo advogado é o do ex-executivo da IBM que se aposentou e começou a assumir cargos de síndico profissional. Hoje, ele possui CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), um assistente e uma secretária. Atende cerca de 20 edifícios e possui um salário que varia de R$ 2 mil a R$ 3 mil em cada condomínio.
Fonte: InfoMoney

13 de dez de 2011

Onde as bactérias habitam o seu lar

Pesquisa mediu o tempo que algumas bactérias sobrevivem em superfícies de plástico, aço inoxidável, madeira e panos secos e úmidos
Uma bactéria chamada Staphylococcus aureus libera toxinas que podem causar danos no trato gastrointestinal, no sangue, na pele e até nos ossos. Isso não teria tanta importância para você se ela não sobrevivesse até 48 horas em superfícies plásticas, a 25°C, e no aço inoxidável, a 18°C. Ou seja, em potes, copos, facas e outros utensílios da sua casa. Esses dados são de um estudo feito pelo Global Hygiene Council, que mediu o tempo de sobrevivência de cinco bactérias em superfícies caseiras, em três temperaturas. Campylobacter jejuni, Escherichia coli e Salmonella senftenberg, responsáveis por intoxicação alimentar, Listeria monocytogenes, que pode causar sintomas gripais ou graves doenças em recém-nascidos, e Staphylococcus aureus moram com você, mas é possível se precaver dos riscos dessa convivência (leia o gráfico abaixo).
O estudo mostrou que, em geral, as bactérias sobreviveram mais tempo em plástico e aço inoxidável a uma temperatuda de 18°C. Este último material é usado para fazer de maçanetas de portas a bancos de ônibus, passando por utensílios de cozinha e bijouterias, e para revestir eletrodomésticos. Não é difícil tocar um objeto contaminado fora de casa e trazer os microoganismos para o conforto do lar. Lavar as mãos é uma das maneiras mais fáceis de evitar a contaminação.
Os pesquisadores testaram a resistência das bactérias também em superfícies de madeira e panos secos e úmidos.
Panos, neste caso, pode ser pano de prato, de chão ou toalhas em geral. Estudos anteriores já mostraram que eles são alguns dos itens mais sujos dentro de uma casa, o que proporciona o desenvolvimento de microorganismos. Quando secos, as bactérias precisam de temperaturas mais baixas para sobreviver. Do contrário, com o tecido úmido ou molhado, a temperatura de que elas mais gostam é 25°C. No geral, as bactérias sobrevivem de duas a três vezes mais em panos úmidos que secos. Para evitar a proliferação desses microorganismos, estenda os panos em local arejado logo após o uso.
Em superfície plástica, as bactérias sobrevivem mais em temperaturas baixas, por volta de 4°C. Isso quer dizer que, mesmo colocando os alimentos cruz ou cozidos dentro da geladeira, eles não estão livres da contaminação. A E. coli, que ficou famosa recentemente por um surto na Europa, sobrevive no plástico a 4°C, o equivalente à temperatura da geladeira, ou a 25°C, temperatura parecida a de uma cozinha.

















Fonte:http://revistaepoca.globo.com

10 de dez de 2011

Muito cuidados com Crianças em Condomínios

Confira algumas sugestões para minimizar os riscos de acidentes com crianças no condomínio, onde
eles mais acontecem:

Elevadores:
- A manutenção deve ser mensal.
- A maior parte dos acidentes com elevadores acontece durante a manutenção, principalmente pela
falta de duas providências principais: colocação de placas de advertência no térreo, e desligamento
da chave geral, para o elevador não andar enquanto sofre os reparos. Também é uma boa medida pedir
para o porteiro comunicar as unidades.
- Nunca devem partir com as portas abertas.
- O desnível entre o andar e o piso do elevador não deve ser maior que 5 centímetros.
- Evitar que crianças menores de 10 anos andem sozinhas no elevador.

Escadas:
- Evitar que as crianças brinquem nas escadas.
- Manter o local iluminado.
- Não deixar as portas trancadas.
- Não deixar entulhos ou outros materiais nos corredores ou na passagem.


Playground:
-  Os  brinquedos  devem  ser  permanentemente  vistoriados,  em  busca  de defeitos nas partes
visíveis. Os brinquedos móveis, como gira-gira, balanço e gangorra, merecem maior atenção.
- Deve ser inspecionado, uma vez por ano, por um profissional responsável.
- Deve seguir as normas da ABNT.
- Observar a distância de passagem em frente ao balanço, prevenindo choques.
- Verificar a boa iluminação do local.
- Procurar estabelecer e respeitar os horários para a utilização do playground.
- Crianças menores de 5 anos devem estar acompanhadas de um responsável.
- Não deixar que a criança brinque sozinha no playground, ela pode cair ou machucar-se    e    não 
  ter    ninguém    por    perto    para    socorrê-la.
- É bom que as crianças maiores brinquem acompanhadas pelo menos de coleguinhas.
- Evite o uso de areia no piso, pois ela atrai gatos para urinar no local, trazendo riscos à saúde
das crianças.

Piscina
- Mesmo que a piscina seja rasa, apropriada para crianças, não é indicado deixá-las sozinhas no
local. (Ver lista de recomendações para os pais).
- Lembre-se de que os funcionários do condomínio não podem ficar tomando conta das crianças na
piscina. Por isso, oriente a todos os funcionários para ligarem imediatamente para os pais das
crianças que forem encontradas desacompanhadas de adultos no local.
-      Lei      nº      9.975      (29/05/98),      para      o      Estado      de      SP Artigo
1º - Aos administradores das piscinas de uso comum da população incumbe promover exames de controle
bacteriano da água, no mínimo uma vez por  mês,  utilizando-se,  sempre,  mais  de  um  organismo 
como  indicador Artigo 2º - É obrigatória a pesquisa de algas, leveduras e amebas de vida livre nas
piscinas, duas vezes por ano, no mínimo.

Áreas de acesso restrito
- A caixa d'água deve estar bem vedada. Se possível, deixar fechada as portas de acesso aos
equipamentos que ficam no topo do prédio.

- Peça aos funcionários para deixarem trancadas, quando fora de uso, áreas como depósitos, sala de
máquinas e casa de barriletes.

Fonte: http://www.controlpred.com.br

Garagem - Geradora de conflitos nos condomínios

O constante aumento do número de automóveis nas cidades grandes e mesmo de médio porte, vem causando problemas não só quanto a circulação desses veículos, como também quanto ao local para guardá-los, ou seja, muitos edifícios, principalmente os mais antigos, não foram projetados com a quantidade suficiente de vagas em sua garagens.
A falta de espaço ou então a incompreensão de muitos quanto à condição em aceitar regras, gera, conflitos e problemas nos condomínios. É voz geral que um dos maiores geradores de problemas nos condomínios é a garagem. Por isso é imprescindível que haja um rígido regulamento interno, que discipline o uso da garagem, prevendo dezenas de possíveis ocorrências, inclusive a Convenção pode ser o instrumento com mais força para normatizar o assunto, principalmente porque, dentro do condomínio é a diretriz maior. É na Convenção que deve constar se a garagem é de "veículos" ou de "automóveis", ou seja, se pode ser usada para bicicletas, motocicletas ou qualquer outro tipo de transporte.
A lei 4.591/64, que rege o condomínio, em seu artigo 2º possui três parágrafos que tratam do assunto:
"1º - o direito à guarda de veículo nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjunto de edificações será tratado como objeto propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal especificada do terreno.
2º - o direito de que trata o parágrafo 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoa estranhas ao condomínio.
3º - nos edifícios garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terrenos." 

Atenção dobrada:

É importante que o síndico tenha total atenção aos conteúdos da Convenção e de Regulamento Interno para a solução dos diversos problemas que surgem, diante dos variados sistemas de uso da garagem. Qualquer alteração de uso deve ser debatido e decidido pelas assembléias geral dos condôminos. Há algumas alternativas de solução como: sorteio de vagas, a ampliação da garagem, a colocação ordenada de dois carros na mesma vaga, adaptação de trilhos para a movimentação lateral dos carros, etc. Mas se não houver bom senso nada terá solução.
As vagas indeterminadas é que provocam, em geral, maiores problemas, pois as unidades têm direito a uma ou mais vagas na garagem do prédio, sem estar determinado o local exato e sem considerar os diversos tamanhos de veículos. Porém, o que consta na escritura é o que deve prevalecer e por isso a regulamentação deve ser aceita. 

Possíveis soluções:

    contratação de manobristas - uma forma que apresenta ótimos resultados, porém, implica em manter mais de um funcionário para cobrir os diversos períodos de trabalho;

    separar as vagas para carros pequenos, médios e grandes;

    procurar a orientação de engenheiros ou especialistas para redimensionar os espaços das vagas;

    avaliar as possibilidades de reforma do espaço com a finalidade de acomodar mais veículos. Se a garagem é de uso comum haverá a necessidade de concordância da totalidade dos condôminos.

8 de dez de 2011

Destino de imóveis e condomínios pode ser decidido no Código Florestal

Governo federal pretende incluir no projeto do Código Florestal regras para regularização de imóveis e de condomínios que ocupam áreas de preservação permanente nas cidades

Na mesa de negociação do novo Código Florestal Brasileiro está posto o destino dos imóveis que avançaram sobre áreas de preservação permanente (APPs) no Distrito Federal, inclusive os empreendimentos luxuosos construídos às margens do Lago Paranoá. Relator da nova lei ambiental, prestes a ser votada no plenário da Câmara, o deputado federal Aldo Rebelo (PCdoB-SP) deixou a definição de APPs nas cidades a cargo dos planos diretores — o do DF é o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot), aprovado em 2009 — e de leis municipais. Mas o governo federal quer que o Código Florestal Brasileiro detalhe as regras para regularização de imóveis e condomínios que invadiram APPs nas cidades.

A sugestão do governo é que somente as chamadas áreas de interesse social sejam passíveis de regularização. Esses terrenos abrigam empreendimentos consolidados, de pessoas de baixa renda, que não têm para onde ir. Não é o caso de condomínios e imóveis construídos à beira do Lago Paranoá, nem de empreendimentos que surgiram em Vicente Pires e Sobradinho, por exemplo. A tendência, segundo o próprio governo, é que Aldo acate a sugestão, dentro do pacote de negociações em curso.

Saiba mais...
Entidades e deputados apelam contra pontos polêmicos no Código Florestal
Na prática, os proprietários dos imóveis que ocupam a faixa de 30m à beira do Lago Paranoá ou de córregos do DF terão mais dificuldades para regularizar as áreas. Se Aldo Rebelo incluir em seu relatório o que o governo federal quer, e a proposta foi aprovada pelo Congresso e sancionada pela Presidência, a regularização dessas invasões de luxo ficará sob a tutela de uma lei federal, o Código Florestal, e não do plano diretor definido na esfera local. O Pdot diz que o tamanho das APPs em Brasília deve seguir o que já especifica o Código Florestal em vigência.

Não existe um levantamento preciso do Governo do Distrito Federal sobre quantos imóveis de Brasília e das regiões administrativas avançaram sobre APPs e, portanto, estão ilegais. De acordo com o diretor da União dos Condomínios do DF (Única), Carlos Henrique Dutra, a maioria dos 500 condomínios ligados à entidade tem problemas relacionados a APPs. Ele diz que as construções nessas áreas não estão integralmente em locais proibidos. “É um canil, um muro, e não o loteamento todo. O nosso receio é que as condições de regularização fiquem ainda piores com o novo Código Florestal.

Valorização imobiliária
Há seis anos, a Secretaria de Meio Ambiente do DF identificou 101 casas irregulares às margens do Lago Paranoá. As edificações avançaram pelos 30m de APP e, por isso, os proprietários foram notificados pela secretaria. Na época, a quantidade de casas irregulares equivalia a 38,5% do total de imóveis existentes à beira do lago. Em Vicente Pires, cerca de 500 casas ficam em APPs. Diversos condomínios estão em situação irregular em Sobradinho. Esses empreendimentos situam-se entre duas áreas de proteção ambiental (APAs).

Pelo menos 24 edificações, das 450 existentes no Condomínio Villages Alvorada, estão a menos de 30m do Lago Paranoá, no Lago Sul. Uma das casas, inclusive, está em fase de acabamento. São empreendimentos grandes, espaçosos, construídos numa região em franca valorização imobiliária, apesar de o condomínio ainda não estar regularizado. O loteamento existe desde 1994, ano em que foram construídas as primeiras casas à beira do lago.

Quadras de esporte, parquinho infantil, quiosques e varandas estão praticamente na margem do Paranoá. Píeres adentram o lago. Parte das barragens construídas foi destruída pela força da água. “Não somos os únicos vilões dessa história. Há vários outros imóveis na região do lago na mesma situação”, afirma Lauro José Ferreira Júnior, administrador-geral do Villages Alvorada. O GDF cobra IPTU dos moradores desde 2005, apesar de o condomínio não ser regularizado. “Isso pode nos favorecer no processo de regularização.”

Lauro acredita que a proposta do novo Código Florestal pode beneficiar o condomínio, caso o relator, Aldo Rebelo, promova a redução das APPs — de 30m para 15m — também em áreas urbanas. O diretor do Departamento de Florestas do Ministério do Meio Ambiente (MMA), João de Deus Medeiros, que acompanha as negociações sobre o novo código, diz que o governo é contra a redução de APPs também para as áreas urbanas. A concordância sobre os 15m se limita apenas para fins de recuperação de áreas degradadas.

Para o engenheiro florestal Eleazar Volpato, da Universidade de Brasília (UnB), as especificações do Código Florestal são “o mínimo exigido” no perímetro urbano. “O mais relevante nas bordas do Lago Paranoá seria disponibilizar essas áreas para caminhadas. Seria um ganho, com enfoque à proteção ecológica.” O presidente do Instituto Brasília Ambiental (Ibram), Moacir Bueno, reconhece a existência de invasões em APPs em área urbana, a exemplo de Vicente Pires. “As reservas e as APPs funcionam como escadas de biodiversidade, algo como um corredor ecológico.” A proposta de Aldo Rebelo para o novo Código Florestal reduz o tamanho de APPs e isenta de reservas legais propriedades rurais com menos de quatro módulos fiscais.

Nas cidades

Confira o que prevê o Código Florestal para a área urbana:

Lei em vigência
No caso de áreas urbanas, assim entendidas as compreendidas nos perímetros urbanos definidos por lei municipal, observa-se o disposto nos respectivos planos diretores e leis de uso do solo.

O substitutivo de Aldo Rebelo
Praticamente não há diferença do que está em vigência para o que o deputado incluiu em seu relatório. No caso de terrenos urbanos consolidados, alterações nos limites das áreas de preservação permanente (APPs) deverão estar previstas nos planos diretores ou nas leis municipais de uso do solo.

O que o governo colocou em negociação
Para fechar a negociação sobre o texto que será levado à votação no plenário da Câmara, o governo fez duas propostas no que diz respeito a áreas urbanas:

1) Regularização fundiária somente em razão de interesse social, que abriguem pessoas de baixa renda, em empreendimentos consolidados, instaladas em APPs.

2) Manutenção das APPs em 30m, e não para 15m nas cidades — essa redução é defendida por Aldo para a zona rural.
Fonte:http://www.correiobraziliense.com.br

6 de dez de 2011

Como administrar o dinheiro do condomínio

Equilibrar as receitas e despesas do condomínio é uma arte que exige planejamento. Para minimizar os problemas causados pela inadimplência ou pelas despesas extraordinárias, o síndico deve adotar uma gestão financeira profissional.

Equilibrar as receitas e despesas do condomínio é uma arte que exige planejamento. Para minimizar os problemas causados pela inadimplência ou pelas despesas extraordinárias, o síndico deve adotar uma gestão financeira profissional. O consultor Jurandir Machado, do Sebrae, explica que o primeiro passo para obter o equilíbrio financeiro é apresentar, anualmente, uma previsão orçamentária.

Nessa previsão são demonstradas as despesas ordinárias, para definição da taxa condominial e do fundo de reserva. Esses valores são definidos com base no percentual de 5 a 10% do valor da taxa e são estabelecidos na Convenção que regulamenta a administração e as relações entre os condôminos.

A responsabilidade com as finanças é algo que não deve ser perdido de vista, para que o orçamento não seja comprometido. “O síndico não deve utilizar o valor arrecadado da taxa condominal para despesas extraordinárias, quando há necessidade de realização de serviços extras no condomínio. Nesse caso, deve-se convocar a Assembléia para instituir taxa ‘extra’”, esclarece o consultor Jurandir Machado.

Para que a inadimplência não comprometa o equilíbrio financeiro do condomínio, é preciso fazer um acompanhamento sistemático, orienta Machado. No primeiro e segundo mês de atraso, é aconselhável entrar em contato com o condômino por telefone, além de enviar cartas de cobrança. Ao terceiro mês de atraso, deve-se partir para a cobrança judicial, com o cadastramento na CDL (Câmara dos Dirigentes Lojistas), para inclusão dos inadimplentes no SPC e SERASA.

Jurandir tem algumas dicas para reduzir as despesas do condomínio e equilibrar as receitas, sem que o bem-estar dos condôminos seja afetado. O síndico deve procurar uma administradora que atenda às necessidades do condomínio, otimizando custos e mantendo um quadro de funcionários adequados. Os contratos de manutenção devem ser concentrados em uma única empresa. A terceira e última dica é também a mais importante: o síndico deve ter controle dos gastos mensais.

“Nesse aspecto, o Conselho Fiscal tem um papel preponderante. É imprescindível analisar as contas mensalmente; e o síndico não deve ser deixado sozinho nessa tarefa árdua”, afirma Jurandir. O síndico que optar pela assessoria de uma administradora, não pode deixar de exigir, mensalmente, a apresentação dos balancetes, com seus demonstrativos e apresentações gráficas.

É possível realizar reformas e melhorias na estrutura do condomínio, sem a necessidade de taxas extras. Para isso, basta otimizar as receitas e efetuar a cobrança dos inadimplentes. Lidar com o dinheiro do condomínio é uma responsabilidade grande. Por essa razão, exige-se profissionalismo no trato com as receitas. Afinal, elas são responsáveis pelo bem-estar da comunidade condominial.

4 de dez de 2011

Como decorar seu condomínio neste Natal?

O mês mais esperado do ano chegou. O Natal é o feriado mais movimentado de todos. Faz ferver o comércio, leva as empresas a contratarem, demanda mais das indústrias e, por todos esses motivos, aquece a economia. As comemorações não são diferentes apenas pelo aspecto econômico, entretanto.
No Brasil, o Natal é o único feriado em que casas, prédios, empresas e espaços públicos são amplamente decorados com temas apropriados à ocasião. Trata-se de uma das tradições mais fortes entre os brasileiros.
Nos condomínios, a decoração de Natal pode acabar ficando cara aos moradores. Existem, porém, alternativas para torná-la atrativa e barata.

O LicitaMais traz algumas dicas de como planejar com criatividade a decoração do seu condomínio para fazer do fim do ano uma época ainda mais especial.

Planejamento

Fazer o orçamento do gasto com a decoração é o primeiro passo. Caso esse tipo de ornamentação já esteja previsto no orçamento anual e não envolva altos custos, é possível que não haja necessidade de nenhuma quota extra. Porém, se não houver previsão antecipada, deve-se realizar uma assembleia para votação e declaração dos gastos para esta tarefa.

Vale a pena preparar uma comissão de moradores interessados na decoração do condomínio. As crianças também podem ajudar, promovendo, dessa forma, integração.

Decoração

As propagandas do Natal começam já em novembro. Nas ruas, lojas enfeitadas chamam a atenção do público e os edifícios brilham com suas luzes. Mas quais são os enfeites ideais para um condomínio?

Se a decoração desejada for simples, só com as lâmpadas do tipo “pisca-pisca”, pode-se usá-las tanto nas árvores do jardim como na portaria. Já se a preferência for de uma decoração mais completa, o ideal é comprar uma árvore com enfeites para o hall de entrada, luzes para a área externa e alguns enfeites para outros ambientes.

Com planejamento antecipado, pode-se pensar até em ideias mais ousadas, como aquelas em que luzes simulam uma árvore de Natal em toda a extensão da altura do prédio. Nesses casos, porém, é sempre bom ter um plano bem estruturado, para que os custos não pesem no bolso dos condôminos.

Outra opção de enfeite para o condomínio é usar uma decoração ecológica, com garrafas pet, revistas antigas, bolas de isopor, entre outros. Nesse caso, pode-se também promover momentos de construção da decoração – outra ferramenta de integração entre os moradores.

Cuidados

Ninguém quer ter problemas com a parte técnica na hora de enfeitar o ambiente condominial, por isso são necessários alguns cuidados.

A maior parte dos acidentes em condomínios, nesse período, é causada por falta de cuidados em relação à energia elétrica. “Em muitos casos, funcionários fazem a decoração, mas não estão preparados para isso e não usam nenhum tipo de equipamento de segurança. Existe o problema da fiação exposta, com emendas e de má qualidade, que pode causar incêndios”, alerta o síndico profissional Maurício Jovino.

O recomendável é que se contrate um profissional da área, como um eletricista, para cuidar dessa parte. É uma prevenção para os funcionários e moradores, principalmente crianças.

Outras formas

Para não complicar a vida do síndico, uma maneira de ter uma linda decoração sem preocupação é contratar uma empresa especializada em decoração. Existem diversos projetos para áreas externas que utilizam materiais resistentes ao tempo e são feitos sob encomenda.

Alugando a decoração, o condomínio elimina o problema da desmontagem e de espaço para armazenagem do material até o Natal seguinte. O custo, nesse caso, será um pouco maior, mas evita muita dor de cabeça. Com planejamento, tudo é possível.
http://www.licitamais.com.br

2 de dez de 2011

10 dicas para deixar sua casa mais segura enquanto você viaja

Contrate uma empresa especializada ou equipe sua residência com itens de segurança

Nos meses de dezembro e janeiro muitas pessoas viajam para descansar. Mas antes de fazer as malas e aproveitar o sossego, é importante tomar alguns cuidados para deixar a casa ou o apartamento em segurança.

Em São Paulo, segundo dados da Secretaria de Segurança Pública, quadrilhas organizadas atacam uma residência a cada 3 dias. Na cidade do Rio de Janeiro, os roubos a casas cresceram 87%. Uma casa vazia se torna, fatalmente, mais vulnerável a esse tipo de crime.

Por isso, para evitar essas ocorrências, Fernando Moreira, gerente comercial da Instalarme diz que existem algumas medidas básicas que deixam sua casa mais protegida enquanto você viaja:

1 – Caso não possua dispositivos de segurança, como câmeras e alarme, tente adquíri-los, os preços são acessíveis. Procure os equipamentos nas lojas de matérias para construção ou no varejo especializado em segurança.

2 – Não comente sua viagem com pessoas estranhas.

3 – Comunique sua ausência a um vizinho de confiança. Telefone para ele de vez em quando, para saber se está tudo bem.

4 – Em ausências prolongadas, peça a um parente para visitar sua casa, para demonstrar a presença de pessoas – abrindo janelas, regando jardins, entrando com o carro na garagem. No caso de apartamento, deve-se deixar uma autorização por escrito, com anuência do síndico, para que a pessoa possa entrar no prédio.

5 – Evite colocar cadeado do lado externo do portão. Isso poderá denunciar a saída dos moradores.

6 – Desligue a campainha. Assim, você deixa em dúvida quem tocá-la apenas para verificar se há alguém em casa.

7 – Feche as portas com trincos e trancas. Reforce a porta da frente com fechaduras auxiliares.

8 – Não deixe joias ou dinheiro dentro de casa, mesmo dentro de cofres. Utilize cofres de bancos.

9 – Se sua casa possuir jardim, contrate ou peça para alguém mantê-lo limpo, evitando aspecto de abandono.

10 – Se a viagem for longa, deixe 2 jogos de chaves com pessoas de confiança para facilitar qualquer emergência.

“Nos dias de hoje, a instalação de alarmes não é mais um luxo e sim uma necessidade para desestimular os assaltantes. Em geral, eles agem por impulso, e quando vêem uma casa com sistema de alarmes, geralmente eles desistem e procuram outro imóvel semelhante, mas sem equipamentos de segurança”, conta Fernando.

NOS CONDOMÍNIOS – Além dos cuidados acima, os síndicos devem preparar esquema especial para evitar surpresas durante as férias – quando muitos apartamentos ficam vazios.

A Lello recomenda aos síndicos a inspeção do sistema de segurança, verificando o funcionamento do circuito de alarmes e TV interna do condomínio. Em edifícios com grandes áreas externas, os funcionários devem fazer rondas periódicas, especialmente no período noturno. Caso os condomínios tenham contratos com empresas de segurança patrimonial, é fundamental solicitar a intensificação das rondas na porta do edifício.

Os funcionários devem estar sempre atentos ao que acontece nas imediações do condomínio. Carros parados por um longo período, pessoas estranhas observando o movimento ou qualquer outro fato estranho deve ser comunicado imediatamente ao zelador, à empresa responsável pela segurança ou mesmo à polícia. E antes de abrir o portão da garagem, o porteiro deve procurar identificar quem está dentro do veículo.

“Vale lembrar que essas dicas são válidas não só para o período de festas, pois qualquer feriado prolongado exige cuidados redobrados. E nunca é demais lembrar a mais básica das recomendações: verificar cuidadosamente as fechaduras de portas, janelas e sacadas”, diz o gerente de relações humanas da Lello Condomínios, José Maria Bamonde.

Um fim de ano tranquilo sem cota extra de condomínio

Que tal um fim de ano sem cota extra de condomínio para pagar? Seria ótimo, não é? Mas, para isso, é preciso que o síndico não se esqueça de uma palavrinha mágica no decorrer dos meses: planejamento. De acordo com a gerente operacional da administradora Protel, Cristiane Salles, existem três maneiras de planejar o pagamento do 13º salário dos funcionários.

“O dinheiro pode ser arrecadado em duas ou quatro cotas extras no curso do segundo semestre; utilizando o fundo de reserva, desde que a convenção permita; ou incluído no orçamento anual aprovado em assembleia ordinária”, afirma.

Das três opções, a melhor, segundo o gerente geral de condomínios da administradora Apsa, Washington Rodrigues, é a última. No entanto, não é garantia de tranquilidade no fim do ano.

“Além de incluir a verba no orçamento anual, é preciso proteger o dinheiro, para que ele não seja utilizado em alguma emergência ou em imprevistos. Para isso, vale fazer uma poupança, guardar o dinheiro no colchão etc. Cada síndico deve usar sua habilidade de economia doméstica para fazer o planejamento dar certo”, aconselha Rodrigues.

Na hora de prestar contas aos moradores, o síndico precisará comprovar a sobra de caixa e o pagamento feito aos trabalhadores.

E agora, o que pode ser feito?

Se o planejamento do início do ano não previu o pagamento do 13º salário, ainda há uma esperança. Segundo Washington Rodrigues, da Apsa, o primeiro passo é rever as contas para saber se haverá dinheiro para pagar os extras:

“Quanto mais cedo o condomínio tomar uma providência, melhor. Se sobrou algum dinheiro de reserva, a quantia pode ser usada, mas isso precisa ser aprovado em assembleia ordinária. Antes disso, porém, é preciso fazer um balanço para saber se os recursos não estão comprometidos com outra despesa.”

Se não há sobra de caixa, não tem jeito. Será preciso recorrer à tão temida cota extra. Para não doer tanto no bolso, o valor poderá ser dividido segundo o número de meses que restam para o fim do ano. Ou seja, se o condomínio só lembrou do 13º agora, terá que dividir a cota em duas parcelas.

Como a folha de pagamento equivale a 40% das despesas de um condomínio, isso significa que a cota extra será equivalente a aproximadamente esta porcentagem. Mas lembre-se: o síndico é um prestador de serviço, e somente deve receber o salário extra se isso estiver estipulado em contrato.

Não perturbe seu vizinho – O fim do ano não traz somente despesas. A alegria fica garantida pelas festas e pela confraternização com família e amigos. Para não azedar o convívio em condomínio, os moradores precisam ter em mente as regras da boa convivência. Segundo Washington Rodrigues, da Apsa, o mais importante nessa época é zelar pela segurança:

“Em períodos de festas, a tolerância aumenta, pois todos estão comemorando. Para não comprometer a segurança do prédio, o ideal é deixar uma lista com os nomes dos convidados na portaria.
Fonte:http://www.zap.com.br