7 de nov de 2011

Segurança nos condomínios e limites de sua responsabilidade

Muito se fala sobre a ocorrência, cada vez maior, de danos e furtos no interior das garagens dos condomínios, alguns entendendo que é do condomínio a obrigação de zelar pelos bens dos condôminos e outros, por sua vez, salientando que essa possibilidade é uma exceção à regra.
Ocorre, entretanto, que a situação deve ser encarada afastando-se mitos e presunções, que buscam assemelhar o condomínio residencial a uma atividade plenamente comercial, como é o caso dos shoppings centers.
Nos shopping centers a atividade de estacionamento dos veículos dos visitantes e consumidores em potencial têm o objetivo principal de favorecer a relação de consumo que se dá entre aquele que comparece ao local e estaciona seu veículo, e o lojista no interior do mesmo espaço físico.
No condomínio, principalmente, nos de natureza residencial, mas também naqueles que são mistos, o direito de estacionar é pertinente apenas àqueles que estão arrolados no instrumento de convenção do condomínio, normalmente os condôminos e moradores, sendo que a relação jurídica nesse caso é de propriedade.
Além disso, tecnicamente falando, no caso das lojas comerciais e shopping centers, ao estacionar o veículo no local específico, nasce uma relação contratual, regulada pelo Código Civil, que se denomina de contrato de depósito, onde o depositário (loja comercial ou shopping center) assume a responsabilidade de garantir a coisa depositada.
No condomínio, não há contrato de depósito, mas mero exercício do direito de propriedade, ainda que ele seja derivado de uma relação locatícia, por exemplo.
Contudo, o condomínio deve se precaver para não se ver forçado a indenizar furtos e danos em bens dos condôminos, especialmente veículos, deixados nas garagens ali existentes.
Com efeito, um dos primeiros passos que são analisados para definir a responsabilidade nesse tipo de ocorrência, diz respeito a previsão ou não, na convenção condominial, sobre a responsabilidade do condomínio.. Grande parte das convenções por nós analisadas são omissas quanto ao tema, um pequeno número prevê a total irresponsabilidade do condomínio no caso de furtos e danos ocorridos nas áreas comuns.
Mas, não basta apenas verificar a convenção e constatar a previsão ou não do assunto, o condomínio deve também considerar as assembléias realizadas e notar se o tema foi pautado e discutido, adotando-se conduta no sentido da instalação de equipamentos de segurança, ou de vigilância específica realizada por alguém designado pelo edifício (no mais das vezes um empregado do edifício).
Há outro fator preponderante, que irá determinar a obrigação de indenizar, que consiste justamente no comportamento adotado pelo condomínio, no sentido de especificar empregado para essa tarefa. Muitos condomínios acabam fazendo isso, pois desconhecem o fato de que na convenção coletiva de trabalho, que é o conjunto de regras que disciplina a relação de trabalho no edifício, prevê cada uma das funções existentes no edifício, bem como as respectivas atribuições.
Nesse caso, a única função que pode trazer alguma dúvida é a de porteiro diurno e noturno, pois sabidamente as pessoas confundem tal função com a de vigia. Contudo, se analisarmos detidamente a convenção coletiva de trabalho iremos concluir que o porteiro não tem função de vigiar os bens particulares dos condôminos dispostos nas áreas comuns.
Os Tribunais Superiores, inclusive o Superior Tribunal de Justiça (Brasília) tem decidido reiteradamente no sentido da não responsabilização do condomínio que se enquadra nos aspectos aqui tratados. Fique atento!
Fonte:Sicon-http://www.sicon.org.br

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