25 de set de 2011

Lei exige que condomínios tenham treinamento para combater incêndios

Pouca gente sabe, mas até condomínios residenciais precisam, por lei, ter gente preparada para combater incêndios. As brigadas muitas vezes não são treinadas adequadamente. É a síndrome do outro. O outro é que deve participar do treinamento, o outro é que pode ser vítima de um incêndio. Quando acontece uma emergência, bem pouca gente sabe como agir. As brigadas de incêndio são fundamentais para ajudar no socorro enquanto os bombeiros ainda estão a caminho.

Enquanto o Corpo de Bombeiros não chega, o trabalho da Brigada de Incêndio é importantíssimo para evitar que o fogo se espalhe. Os edifícios comerciais e as moradias coletivas, como prédios e condomínios, são obrigados a ter grupos treinados. O total de integrantes depende do tamanho e do número de pessoas no prédio. Em um edifício residencial, funcionários e moradores participam da equipe. Mas muitas vezes é difícil convencer quem mora a participar dos treinamentos.

“Geralmente, quando acontece um incêndio e não há um treinamento, as condições são catastróficas. Eles acabam piorando ainda mais a situação por falta de um conhecimento básico”, conta o engenheiro de segurança do trabalho Carlos Eugênio Berkhout.

Em uma situação de emergência, os brigadistas de um prédio já sabem que têm que se encontrar no hall do edifício. O zelador João Vicente Bento é o líder da brigada.

“O principal é já mandar desligar o gás e o disjuntor do apartamento”, explica Seu João.

O gás e a energia elétrica são fontes potenciais de um incêndio. Cortar o que alimenta o fogo impede que as chamas se espalhem com rapidez. É preciso saber usar os equipamentos adequadamente. Existem três tipos diferentes de extintor: o de gás carbônico, mais indicado para fogo em equipamentos elétricos; de pó, para incêndios em que há líquidos inflamáveis, como tintas, solventes e gasolina; e o de água, que não pode ser usado nas situações anteriores.

“Se você usar um extintor de água pressurizada que seria para materiais sólidos, como sofá, madeira, livros, essas coisas que normalmente nós temos em casa - se você utilizar em um computador que está em curto circuito, pegando fogo, você pode piorar a situação, porque a água, junto com a eletricidade, vai causar o curto circuito que piora toda a situação”, avisa o técnico em segurança do trabalho Victor Eduardo Berkhout.

Já os prédios comerciais, dependendo da avaliação de risco, precisam ter bombeiros civis, além das brigadas. Em uma escola, pessoas comuns se tornam profissionais. A base do treinamento é a mesma dos militares.

“O bombeiro civil vai dar o primeiro combate ao incêndio. Quando for relatado realmente o incêndio, vai ser acionado o bombeiro militar, que vai até o local e tomar conta da ocorrência”, diz Marcelo Silveira, gerente operacional e instrutor de combate a incêndio e salvamento.
A legislação que define como deve ser a brigada de incêndio é feita pelos bombeiros e varia de estado para estado. Em São Paulo, o brigadista deve estar em boas condições físicas, ser alfabetizado para poder ler os avisos e ser maior de idade. Mas, independente da legislação, é fundamental ter alguém no prédio – seja de casa, seja do escritório – treinado para enfrentar uma situação de incêndio ou até mesmo para socorrer alguém que passou mal ou sofreu um acidente.


Dicas importantes para evitar incêndios

1. Cozinhe nas bocas de trás do fogão e sempre com os cabos das panelas virados para trás. Isso evita que crianças entornem os conteúdos sobre elas.

2. Evite segurar as crianças no colo enquanto mexe panelas no fogão ou manipula líquidos muito quentes. Até um simples cafezinho pode provocar graves queimaduras na pele de um bebê.


3. Quando estiver tomando ou segurando líquidos quentes, fique longe das crianças.


4. Nada de toalhas de mesa compridas ou jogos americanos. As mãozinhas curiosas podem puxá-las, causando escaldadura ou queimadura de contato.


5. Não deixe as crianças brincarem por perto quando você estiver passando roupa nem largue o ferro elétrico ligado sem vigilância. Cuidado com os fios dos outros eletrodomésticos. Se possível, mantenha-os no alto. 6. Verifique sempre o estado das instalações elétricas. Fios desencapados podem ser muito perigosos.


7. Evite ligar vários aparelhos eletrônicos em uma mesma tomada;


8. As tomadas devem estar protegidas por tampas apropriadas, esparadrapo, fita isolante ou mesmo cobertas por móveis.


9. Guarde todos os líquidos inflamáveis e químicos fora da casa e trancados longe do alcance das crianças;


10. Muito cuidado com álcool. Ele é responsável por um grande número de queimaduras graves em crianças. Guarde o produto longe do alcance delas. O mais seguro é substituir qualquer versão de álcool por outros produtos de limpeza.


11. Cuidado com os chamados “benjamim” ou “T”, que são pinos de três fases de entrada para conexão de energia. O acessório permite que três eletrodomésticos sejam conectados ao mesmo tempo à tomada elétrica. No entanto, as máquinas não podem ser ligadas ao mesmo tempo. Isso pode causar uma sobrecarga elétrica e gerar um incêndio.


12. Atenção na hora de manter televisores e outros equipamentos ligados próximos a móveis feitos de material inflamável, como camas e sofás. Uma descarga elétrica pode terminar em incêndio ao encontrar as espumas do sofá.


13. Quando estiver num local cercado pelas chamas é procurar uma saída. Para isso, se precisar ultrapassar uma labareda de fogo, se proteja com uma colcha ou toalha molhada.


14. Geralmente, quem não morre pelos danos das queimaduras, perde a vida pela asfixia. O fogo produz muito monóxido de carbono, gás tóxico e fatal para os humanos. Uma forma de evitar a entrada isso é usando um pano molhado sobre o nariz.


15. Em locais distantes do fogo, mas que já estão tomados pela fumaça, a pessoa deve rastejar em busca da saída. A fumaça é mais leve que o ar e sobe. O oxigênio fica mais próximo à superfície do chão. Se a vítima conseguir rastejar, poderá encontrar o oxigênio e não morrer de asfixia.


16. Um erro muito comum das pessoas que são cercadas pelo fogo é tentar se refugiar no banheiro e usar a água da torneira e do chuveiro para se livrar do calor e das chamas. Essa medida deve ser evitada, porque a água evita a morte por queimadura, mas a vítima acaba morrendo por asfixia.


17. Ao chegar em casa e sentir cheiro forte do gás, não acenda nem apague as luzes. Abra portas e janelas para que a casa seja ventilada e o gás se disperse. Acionar o interruptor pode acender uma faísca e causar uma explosão.


ECONOMIZAR NO CONDOMÍNIO: UMA NECESSIDADE

Para diminuir bastante os valores das despesas ordinárias de condomínio é preciso seguir regras indispensáveis de economia. São fáceis de serem seguidas e têm importância fundamental na queda das despesas. Contas de energia e de água, consumo obrigatório do dia-a-dia e despesas com manutenção e material de limpeza cairão se as regras de economia forem rigorosamente observadas.A empreitada de economia depende de todos do condomínio, moradores e empregados, alguém que não faça economia prejudica o todo.
Saiba o que, onde e como economizar
1. Energia Elétrica
  • Mantenha acesas apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens;
  • Se o seu prédio não tiver, instale minuterias nas escadas;
  • Acompanhe o consumo mensal em quilowatts;
  • Quando houver dois ou mais elevadores no mesmo hall, instrua os condôminos e empregados a chamar apenas um;
  • Evitar que as crianças façam do elevador um brinquedo de sobe e desce;
  • Estabeleça horários para a iluminação de sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos etc;
  • Use o tipo adequado de lâmpada, e jamais permita que os jardins e halls sociais fiquem excessivamente escuros, pois, além de entristecer o edifício, agem contra os esquemas de segurança. Obs.: Existem minuterias individuais (só do próprio ambiente) e existem tipos de lâmpadas que consomem até 1/4 de energia com a mesma luminosidade.
  • Na escolha da luminosidade de lâmpadas, há tabelas para isto. Existem muitas opções para se substituir economicamente as lâmpadas do edifício. Uma lâmpada fluorescente especial de 32 watts ou uma fluorescente comum de 40 watts ilumina muito mais que uma incandescente de 150 watts, como uma a vapor de mercúrio de 125 watts ilumina mais que uma mista de 250 watts. Pode-se conseguir o mesmo efeito de luminosidade se forem colocadas duas lâmpadas fluorescentes de 20 watts no lugar de uma incandescente de 100 watts, ou ainda uma lâmpada a vapor de sódio a alta pressão de 70 watts no lugar de uma mista de 250 watts. Ainda, como opção, também pode-se trocar uma lâmpada comum de 60 watts por uma fluorescente compacta de 9 watts.
2. Água
  • O uso desnecessário de água aumenta a despesa do condomínio. O zelador deve orientar os encarregados da limpeza no uso correto da água. Estes, na limpeza, não devem usar o esguicho, o que se vê muitas vezes, como vassoura para tirar o lixo dos pisos. Não se deve também fazer a limpeza com água em horas de muito movimento, obrigando paradas no serviço, e nem em dias chuvosos.
  • Na rega do jardim, não se deve exagerar na água, que, além do desperdício, prejudica as plantas, encharcando o solo.
  • O zelador deve verificar periodicamente as bombas do reservatório de água, equipamentos da piscina, sempre atento a vazamentos neles, bem como na tubulação do prédio. Vazamentos agravam o consumo de água.
  • Colaboram também para o aumento das contas de água os vazamentos nos apartamentos. O higrômetro do prédio marca toda entrada de água, inclusive a que é desperdiçada nos vazamentos internos, válvulas de descarga e outros pontos.
  • Muitas vezes o vazamento de água não é identificado a olho nu, e quando não se observa na parede do apartamento ou, pior ainda, na do vizinho, pode estar escoando pela tubulação do esgoto.Para se verificar vazamento na válvula ou na caixa de descarga, um ponto comum de vazamento, pode-se fazer um teste bem simples: jogue cinza de cigarro no vaso sanitário. Normalmente, a cinza fica no fundo do vaso. Em caso contrário, isto é, se a cinza não parar no fundo do vaso e ficar boiando na superfície da água, é sinal de vazamento na válvula ou na caixa de descarga.
  • Assim, para efetuá-lo, feche o registro de saída do reservatório no subsolo. Feche completamente a torneira da bóia. Marque no reservatório o nível da água e após uma hora de espera verifique se ele baixou. Em caso afirmativo, há vazamento do reservatório.
3. Material de Limpeza
  • É preciso saber economizar os materiais de limpeza, desde sua compra. O síndico deve verificar onde se compra mais em conta. É possível comprar em atacadistas, onde os produtos saem muito mais barato que nos supermercados.
  • Adquirindo-os em quantidade para estocar, fica mais econômico, devido aos aumentos constantes dos preços dos produtos.
  • A compra de material de limpeza deve ser para poucos meses porque podem se deteriorar. Sacos de lixo, por exemplo, devido a sua durabilidade, podem ser adquiridos em quantidade maior e para mais tempo.
  • Na compra, deve-se atentar para os materiais que são necessários ao uso, evitando-se os supérfluos e também aqueles mais caros, ditos mais eficientes na veiculação da propaganda, pois produzem os mesmos efeitos de outro similar comercializado.
  • O estoque de material de limpeza deve ficar em local apropriado, evitando-se locais úmidos ou a casa de máquina do elevador ou da bomba de água. O local deve estar sempre fechado com chave, aos cuidados do zelador.
  • Um ponto importante para economia de material de limpeza é o seu controle, feito pelo zelador e tendo o acompanhamento do estoque e retiradas pelo síndico. Evitar o desperdício de material de limpeza é fundamental. Os empregados na limpeza devem estar orientados para isso. Muitas vezes ocorre que se abusa demasiadamente de um produto para limpar, sem necessidade.
  • Não é a quantidade que limpa e sim o seu uso correto. Nem a aplicação de um produto fora de sua indicação para o que deve limpar. Assim, em relação à economia de despesas do condomínio, deve-se apreçar os custos de materiais específicos, quando houver necessidade de pinturas ou reformas no prédio. Os preços variam muito.
  • Enfim, em qualquer compra ou serviço para o condomínio, a economia deve prevalecer.
4. Elevadores: Divulgue como melhor utilizar esse meio de transporte
  • Não aperte o botão de chamada diversas vezes, nem vários elevadores ao mesmo tempo. Existe uma lógica no painel de comando do elevador;
  • Nunca aperte todos os botões do painel da cabina, evitando paradas desnecessárias;
  • As portas não devem ser puxadas, nem antes nem depois da chegada do elevador no andar;
  • Existem dispositivos para liberar a trava e travá-la novamente;
  • Ao abrir a porta, verifique se a cabina se encontra no local;
  • Espere as pessoas saírem para depois entrar no elevador;
  • Não chute a porta do elevador. Pode machucar alguém ou quebrar a mola que controla o seu fechamento. Evite também se apoiar nas portas durante a viagem;
  • Nunca prenda o elevador, segurando a porta, mesmo que seja por pouco tempo. Isso provocará a irritação de outras pessoas, que aguardam o elevador, o que poderá levá-las a forçar portas e botões de chamadas;
  • Não coloque a mão nas grades de proteção do visor;
  • Brincadeiras, pulos ou movimentos bruscos na cabina poderão provocar sua parada e acidentes maiores. O elevador não é um instrumento de recreação;
  • Siga o limite de passageiros estabelecido na placa indicativa da cabina;
  • Na falta de energia elétrica, estando dentro do elevador, mantenha a calma, aperte o botão de emergência e aguarde a ajuda;
  • Nunca brinque com o botão de emergência, pois ele pode provocar a parada do elevador;
  • Em caso de incêndio, jamais utilize os elevadores, use as escadas. 
  • fonte:portal dos condomínios

23 de set de 2011

Atenção com o consumo de água e limpeza da caixa d`água do condomínio do condomínio

O uso desnecessário de água aumenta a despesa do condomínio. O zelador deve orientar os encarregados da limpeza no uso correto da água. Estes na limpeza não deve usar o esguicho, o que se vê muitas vezes, como vassoura para tirar o lixo dos pisos. Não se deve também fazer a limpeza com água em horas de muito movimento, obrigando paradas no serviço e nem em dias chuvosos.
    Na rega do jardim, não se deve exagerar de água, que além do desperdício, prejudicam as plantas, encharcando o solo.
    O zelador deve verificar periodicamente as bombas do reservatório de água, equipamentos da piscina, sempre atento a vazamentos neles, bem como na tubulação do prédio. Vazamentos agravam o consumo de água.
    Colaboram também para o aumento das contas de água, os vazamentos nos apartamentos. O hidrômetro do prédio marca toda entrada de água, inclusive a que é desperdiçada nos vazamentos in-ternos dos apartamentos, como torneiras, válvulas de descarga e outros pontos.
    Muitas vezes o vazamento de água não é identificado a olho nu e quando não se observa na parede do apartamento ou pior ainda no do vizinho, pode estar escoando pela tubulação do esgoto.
    Para se verificar vazamento na válvula ou na caixa de descarga, ponto comum de vazamento, pode-se fazer teste bem simples: jogue cinza de cigarro no vaso sanitário. Normalmente, a cinza fica depositada no fundo do vaso. Em caso contrário, isto é, se a cinza não parar no fundo do vaso e ficar boiando na superfície da água, é sinal de vazamento na válvula ou na caixa de descarga.
    Outro teste é o de verificação de vaza-mento no reservatório de água do prédio. Assim, para efetuá-lo, feche o registro de saída do reservatório no subsolo. Feche completamente a torneira da bóia. Marque no reservatório o nível da água e após uma hora de espera verifique se ele baixou. Em caso afirmativo, há vazamento do reservatório.

Dicas:
Não deixe o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura;

verifique vazamentos, goteiras etc. acompanhe o consumo mensal em m3 solicite aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades, principalmente das descargas velhas ou obsoletas;
evite lavagens de pisos nas áreas comuns e garagens em dias chuvosos.


LIMPEZA DA CAIXA D'ÁGUA
   
A lavagem e desinfecção da caixa d'água deve ser feita pelo menos a cada ano. Para se ter um bom serviço, os condôminos devem contratar uma empresa especializada. Existem biscateiros que não utilizam o equipamento adequado e produtos químicos apropriados, deixando o serviço imperfeito.
    Ao lado da limpeza e desinfecção periódica do reservatório de água é necessária a manutenção das bombas, que também deve ser feita por empresa especializada em hidráulica. Deve-se verificar ainda se a tubulação de saída de água está perfeita. Outro cuidado especial é com a tampa da caixa, que deve fazer a perfeita vedação, evitando a entrada de insetos.
A caixa d'água com o correr do tempo acumula lama e outras impurezas, o que provoca o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças.
    Mesmo confiando que a empresa especializada execute o serviço de limpeza, correto como deve ser, é bom conhecer o procedimento para fazer o acompanhamento do serviço. Ao iniciar o serviço deve-se fechar o registro do reservatório e esvaziá-lo. Nunca usar sabão ou detergente. A lavagem interna deve ser com água e escova de nailon para não danificar a impermeabilização. Feita a limpeza, encher o reservatório, adicionando água sanitária na proporção de 1 litro para mil de água. Não se deve exceder na proporção de água sanitária, pois pode causar intoxicação. Depois de duas horas, esvaziar o reservatório com abertura de todas as torneiras da casa para desinfetar a tubulação. Finalmente, encher a caixa e utilizar a água normalmente.
    Na limpeza da caixa d'água, pode-se fazer ainda a desinsetização da tampa. Quanto a isso, os condôminos não precisam temer ocorrências de envenenamento, porque a tampa da caixa não entra em contato direto com a água e estando na parte externa e bem vedada não há perigo da desinsetização, que no caso também é necessária.
    Embora a ímpermeabilização do reservatório tenha longa durabilidade, é bom saber de sua condição de conservação. Ainda deve ser verificada se há rachaduras em suas paredes, proveniente de excesso de calor, vibrações ou problemas de má sustentação da caixa.
    Repartições governamentais fazem gratuitamente o exame de água dos prédios. Entretanto a falta de cuidados especiais com reservatórios e encana-mentos, anulam os trabalhos de controle da potabilídade de água feitos pelos órgãos de vigilância sanitária. Assim são essenciais a manutenção e limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos.

http://www.agendafacilsindico.com.br

22 de set de 2011

Conheça seus direitos como condômino

A relação entre os vizinhos e a utilização de cada unidade autônoma do condomínio pode ser resolvida com base na lei 4.591/64, o que muita gente desconhece. Nela, são apresentados os direitos básicos dos moradores
Brigas com vizinhos, reclamação de barulho, alteração na fachada da sacada, problemas com animais, enfim, tudo o que se refere às relações entre condôminos pode ser resolvido com base na lei nº 4.591/64, que trata dessas situações. Nela, são apresentados os direitos básicos dos condôminos, regulando também a relação entre os vizinhos e a utilização de cada unidade autônoma do condomínio.
Segundo a advogada Andrea Terlizzi, da Trevisioli Advogados Associados, o artigo nº 19 da referida lei permite a qualquer condômino o direito de usufruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança.
“Determina ainda que o condômino poderá usar as partes e instrumentos comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”, informa Andrea.
Tais direitos, continua a advogada, também estão previstos na Constituição Federal, artigo 5º, incisos XXII e XXIII, e artigo 170, inciso III : “O que pode ser verificado na legislação é a idéia de preservar a boa relação entre os vizinhos a fim de que a utilização de cada unidade e das partes comuns do condomínio seja realizada de forma harmônica”, ressalta.
Apesar da lei, que apresenta somente linhas gerais com relação ao funcionamento do condomínio como um todo, o que irá regular de maneira bem específica estas relações é a convenção do condomínio.
Para ter validade jurídica, ela deve ter sido aprovada pelos condôminos quando da instituição do condomínio, podendo ser alterada, salvo previsão diversa da convenção, em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.
Na convenção haverá a especificação de que forma poderá ser dada a destinação de cada unidade. Ou seja, haverá previsão se as mesmas se destinarem única e exclusivamente para fins residenciais, ou se o proprietário ou eventual locatário poderá dar outra destinação, como por exemplo, o desenvolvimento de atividade comercial.
Autorizada
Vale dizer que o tipo de atividade comercial a ser desenvolvido deve ser especificado na convenção. “De maneira geral, apenas as atividades intelectuais são autorizadas. Outras atividades, que necessitam, por exemplo, do recebimento de clientes, descaracterizam o imóvel tido como residencial, e fica configurada a violação à vida privada e à intimidade dos demais condôminos”, observa a advogada. Em outras palavras, é preciso que a atividade desenvolvida não perturbe, incomode ou constranja os demais moradores. Um bom exemplo é o da assessora de comunicação Maristela Bignardi. Em 1997, para diversificar o seu trabalho e aumentar a renda mensal, acabou abrindo uma microempresa para prestar serviço na área de comunicação. Para trabalhar, montou um escritório em seu apartamento contando com um computador, telefone, secretária eletrônica, além do fax, impressora e copiadora em um único aparelho multifuncional, evitando gastos desnecessários. “Não faço barulho e jamais gostaria de perturbar os meus vizinhos, já que moro no prédio há 20 anos. Além disso não recebo clientes, quando tenho uma reunião vou ao escritório de quem me contratou”, conta Maristela. Ela observa ainda que sendo conselheira do prédio conhece muito bem os seus direitos e deveres.“Não faz sentido perturbar a rotina do condomínio”, diz.
É importante destacar ainda que há decisões dos tribunais ressaltando que se o imóvel tido como residencial for utilizado para exercício de atividade comercial não implicará em descaracterização do mesmo, se a atividade desenvolvida não desrespeitar os interesses e direitos dos demais condôminos. A discussão sobre essa especificidade vem sendo objeto de leis municipais no Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Salvador, por exemplo, autorizando microempresas e empresas de pequeno porte a funcionarem na residência de seus titulares, especialmente quando a natureza da atividade for intelectual.
Fonte: Diário de São Paulo

19 de set de 2011

10 dicas para evitar multas em condomínio

Morar em condomínio é uma tarefa que exige saber viver em comunidade e, principalmente, respeitar o espaço alheio e o coletivo. Como medida para evitar que certas atitudes atrapalhem o convívio, os condomínios costumam multar quem faz barulho fora de hora, desrespeita o espaço comum dos condôminos, entre outras transgressões à convenção coletiva.

Sem multas

Para evitar as multas, o diretor de atendimento da administradora Itambé, Rene Vavassori dá algumas dicas:
  • Não alterar a fachada: além de ocasionar multa, a construtora e o arquiteto responsável podem processar o condômino, por alteração do projeto sem autorização.
  • Não alterar a área comum: nenhum tipo de alteração na área comum do prédio deve ser feito sem aprovação em assembleia. Se cada morador resolver decorar um ambiente da área comum da forma como achar melhor, sem consultar os outros moradores, pode ser multado também.
  • Respeitar os horários de silêncio estabelecidos na Convenção: todos prezam por uma noite de sono, seja à noite, seja de manhã bem cedo. Arrastar móveis nesses horários, gritar, ouvir música em volume alto ou fazer o cachorro latir não são ações bem vistas para quem mora em condomínio.
  • Respeitar o uso da vaga de garagem: garagem não é lugar de guardar bicicletas, carrinhos de bebê, ferramentas ou material de construção. Além de ir contra as regras condominiais e degradar o espaço, algum objeto pode sumir. Quem não respeita as regras leva multa.
  • Respeitar o uso do elevador: é importante que o condômino se atente à segurança do condomínio. Criança pequena só pode ficar no elevado se estiver acompanhada. Para os adolescentes, vale o bom senso e o respeito: elevador não é lugar de brincadeiras. Outra questão para o uso do elevador é entender a diferença entre o social e o de serviço. O primeiro não permite o trânsito de animais, carrinhos de supermercado, lixo ou mudanças. Quem não respeitar a regra também é multado.
  • Não atirar objetos pela janela: além de correr um risco enorme de machucar alguém, é uma questão de educação e bom senso. Seja bituca de cigarro, brinquedos, alimentos ou qualquer outro objeto, esta ação é inaceitável e gera multas.
  • Sujou, limpou: quem não gosta de um ambiente limpo e seco? Se usar a churrasqueira, é importante deixá-la limpa para o próximo morador. Caso não tenha como limpar, peça ajuda ao faxineiro.
  • Quebrou, pague o conserto: acidentes acontecem, claro. O que não acontece é a compreensão dos outros moradores, quando algum objeto do condomínio é quebrado pelo uso errado. Fiscalize as crianças e os adolescentes e oriente-os para que cuidem do patrimônio.
  • Cuidado com os animais de estimação: animais em condomínios são aceitáveis, desde que a quantidade e o tamanho deles sejam compatíveis com o apartamento. Tem gente que cria cinco cachorros e sai para trabalhar o dia todo. Dessa forma, os animais sofrem maus tratos e latem sem parar, incomodando os vizinhos. Para as raças mais agressivas, o uso da focinheira é obrigatório. Deixar os animais fazerem as suas necessidades nas áreas comuns e nos jardim do condomínio também ocasiona multas.
  • Em dia de mudança, respeitar as regras estabelecidas no regulamento interno: existem algumas convenções que não permitem mudanças aos sábados e domingos. É preciso se certificar também dos horários liberados, para não correr o risco de ser multado.
  • fonte: bol

Fique atento ao escolher seu imóvel

A busca por um novo imóvel exige olhar atento. Antes de assinar o contrato de compra – ou mesmo de aluguel – confira as dicas do arquiteto Fernando Oliveira, sócio do escritório Szabó e Oliveira Arquitetura, de Valéria Cunha, especialista do Procon-SP, e também orientações do Banco do Brasil, Bradesco e Caixa Econômica.
Localização
- Veja se o endereço do imóvel é de seu agrado. De nada adianta uma casa perfeita se o preço a pagar for muito barulho no ouvido ou enorme perda de tempo no trânsito para chegar ao trabalho, supermercado ou escola das crianças.
- Converse com os futuros vizinhos para conhecer mais sobre as proximidades. Eles poderão contar, por exemplo, se há risco de enchente no verão ou feira livre na porta de casa.
- Visite o imóvel em vários horários para avaliar melhor o perfil da vizinhança. Uma rua tranquila durante o dia pode se tornar insuportável à noite com a barulheira do bar da esquina.
- Confira na prefeitura a lei de zoneamento local – e possíveis alterações previstas. Com isso, você reduz o risco de ser surpreendido por construções indesejáveis nas redondezas.
- Verifique também se estão previstas obras públicas como, por exemplo, a construção de terminais de ônibus. Um despachante especializado pode ajudá-lo na tarefa.


Condições físicas do imóvel devem ser verificadas com atenção
Condições físicas do imóvel
- Agende as visitas de inspeção durante o dia, pois à noite problemas como rachaduras, mofo e falta de luminosidade passam mais facilmente despercebidos.
- Verifique a pressão da água abrindo as torneiras e pressionando as descargas dos vasos sanitários com válvulas acopladas à parede.
- Observe a incidência do sol em diferentes horários. Imóvel com face norte recebe mais sol para quem vive no Hemisfério Sul. A vantagem é que permite maior incidência do sol no inverno porque a direção dos raios solares nesta época do ano é mais “rasante” na hora do meio dia.
- Abra as janelas para avaliar a ventilação do imóvel.
- Saiba que paredes recém-pintadas podem indicar a tentativa dos proprietários de disfarçar problemas com umidade. Por isso vale dobrar atenção em caso de pintura impecável.
- Dê atenção especial à vistoria do telhado, pois seu conserto custa caro.
- Fique atento à existência de rachaduras na parede, com especial atenção às de sentido diagonal, que podem indicar sérios danos estruturais.
- Ligue os chuveiros com aquecimento central para verificar se a água demora para esquentar – suspeita de problema no sistema.
- No caso de casas, certifique-se da existência de caixa de gordura em bom estado para evitar mau cheiro.
- Confira a qualidade da drenagem das varandas jogando um balde de água no chão. Em jardins, veja se há ralos para escoamento da água
- Peça para um especialista examinar o quadro de luz. Para a tarefa, leve em conta os aparelhos elétricos que serão utilizados.
- No caso de compra, procure um engenheiro ou arquiteto para participar da vistoria e dar sinal verde ao negócio.

Condomínios
- Verifique o valor das taxas de condomínio e das eventuais mensalidades do fundo reserva, geralmente destinado a despesas com pagamento de férias e décimo terceiro salário dos funcionários e também à cobertura de gastos imprevistos, como consertos ou indenizações trabalhistas.
- Converse com o síndico e o zelador sobre eventuais problemas na construção e infraestrutura do edifício. Informe-se a respeito de obras previstas que exigirão desembolsos extras.
- Confira com o síndico se as contribuições dos moradores estão em dia. Assim você reduz o risco de dividir a conta de vizinhos inadimplentes. E lembre-se: quanto menor o prédio, maior o impacto de eventuais calotes no bolso dos outros condôminos.
- Avalie as condições de segurança.
- Veja se as vagas na garagem são exclusivas para seu apartamento.
- Confira a qualidade das áreas comuns e de lazer e avalie se serão aproveitadas. Se não for utilizá-las, pode ser mais vantajoso optar por um local com instalações mais simples para pagar menos condomínio.
 fonte:http://economia.ig.com.br

16 de set de 2011

Aproveite o jardim do condomínio, mas saiba como cuidar

Os jardins do condomínio são áreas importantes para o convívio dos condôminos e para a valorização do patrimônio.
A falta de uma manutenção adequada pode, por exemplo, comprometer toda a estrutura, o solo e as plantas do jardim. E ter que refazer um jardim inteiro não é algo barato.
Veja abaixo dicas simples que vão da compra de plantas à manutenção dos jardins. Oriente seus funcionários e confira junto à empresa que faz a manutenção se as dicas abaixo estão sendo seguidas.
Rega
As orientações do paisagista ou do vendedor da planta são fundamentais para definir quantas vezes ela deve ser regada. Caso não tenha, confira essas dicas:
- As plantas expostas ao sol podem ser regadas de uma a duas vezes por semana, mas sempre com bom senso. É importante observar a reação da planta para, com o tempo, regá-la mais ou menos
- Vasos internos normalmente não exigem tanta água como as plantas que ficam no sol.
- As jardineiras que ficam em locais mais altos ou com grande circulação de vento precisam de mais atenção, já que, normalmente precisam de mais água para não ficarem secas.
- No verão, na primavera e em períodos mais quentes, as plantas devem ser regadas em dias alternados. Já nas estações mais frias, elas devem ser regadas com menos freqüência.
Manutenção
- O responsável pelo jardim deve estar sempre atento às plantas daninhas. Elas podem ser retiradas de maneira mecânica, com a mão ou com uma pequena enxada mesmo.
- A terra precisa ser adubada de três a quatro vezes por ano. Cada planta exige um tipo de adubação, por isso, procure orientações com profissionais para não errar o tipo de adubo e a quantidade.
- Uma vez por mês é importante que um profissional especializado aplique venenos específicos nos jardins para combater fungos e pragas. Se feito de maneira errada, esse processo pode causar a morte das plantas e até colocar em risco a saúde de quem fez o trabalho e dos moradores.
- O processo da poda também exige cuidados e algum conhecimento técnico, já que ele pode levar a planta à morte. O ideal é que sejam podados por um jardineiro. Já as que serão moldadas, como os buxinhos, podem ser podados com mais facilidade e sem riscos
- Não acrescente uma nova planta ao jardim do condomínio aleatoriamente. Lembre-se que as plantas não crescem só para cima, mas também para baixo. O tamanho e o tipo da raiz podem trazer problemas sérios à estrutura dos prédios e casas.
Compra
Cada espécie de planta exige cuidados específicos, por isso, quando for comprar uma não se esqueça de esclarecer se:
- A planta prefere o sol ou a sombra
- Quantas vezes por dia ela deve ser regada
- Qual a melhor maneira de plantá-la
- A planta é perene ou tem fases
- Evite comprar sementes, elas demoram muito para germinar e as outras plantas acabam crescendo mais rápido e ocupando seu espaço.
- Na hora de escolher uma muda, prefira as que estão mais floridas e com as folhas mais vigorosas e sem manchas. Não se esqueça de olhar com atenção se nenhuma tem insetos que podem ir para outras plantas e causar problemas.
Indicações
- Algumas árvores grandes devem ser evitadas nos condomínios, como: flamboyant, mangueira, coqueiro anão e palmeiras. Lembre-se que o tamanho vertical de suas folhas também deve ser levado em conta, além da raiz.
- Para vasos, algumas espécies têm manutenção simples e seus arbustos podem ser moldados com uma poda rápida, como: buxinhos, fícus para vasos e eugênias.
- Uma boa opção para quem tem pouco espaço mas quer estilo são árvores frutíferas de pequeno porte, como: acerola, pitanga e romã.
- Flores são sempre uma boa opção para os locais pequenos, já que suas raízes não precisam de muito espaço.
- Uma boa dica para ter um jardim sempre florido é ter pés de diversas plantas, mas que florescem em diferentes épocas do ano.
- Na hora de escolher a planta, evite as que têm espinhos e que são venenosas, como espirradeiras, espadas de São Jorge e comigo-niguém-pode. As que soltam um líquido quando a folha se quebra também não devem ser usadas, elas podem causar queimaduras.
Fontes consultadas:
- Valéria Moreno – paisagista
- Roselaine Sekiya – docente do curso técnico de paisagismo do Senac São Paulo
Fonte: SíndicoNet

Segurança no trabalho também é assunto para condomínios

Como qualquer trabalhador, os funcionários de um condomínio também devem receber orientação e equipamentos necessários para que possam desempenhar seu trabalho de forma que não coloque a saúde em risco. A segurança do trabalho em um condomínio ainda é um assunto pouco explorado no dia a dia de síndicos e administradores, porém é importante que isso mude, para que porteiros, zeladores, faxineiros e outros trabalhadores tenham sua saúde preservada. E informação é primeiro (e talvez o mais importante) passo. “Porteiros devem passar por cursos de formação de brigada de incêndio e de primeiros socorros, para saberem como agir em situações de emergência”, diz o técnico em segurança do trabalho Elias Bernardino da Silva Júnior. Outro item importante de ser observado são os Equipamentos de Proteção Individual (EPIs).

Para o manuseio do lixo, por exemplo, o funcionário encarregado deve usar luvas, avental e botas de borracha. E o condomínio que tiver mais de 20 funcionários deverá realizar um curso da NR-5, que consiste em formar a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), da mesma forma que acontece em empresas com tal quantidade de colaboradores. Terceirizados O condomínio, quando contrata uma empresa para a prestação de algum serviço, deve exigir o fornecimento de EPIs àqueles que irão realizar o trabalho, inclusive de forma contratual. Caso aconteça algum acidente, o síndico/administrador pode ser acionado na justiça. “Serviços como o de pintura predial ou de manutenção de elevadores são de riscos elevados. O condomínio deve exigir que os encarregados do trabalho estejam usando os EPIs e fiscalizar se o que foi previsto em contrato está sendo cumprido”, completa Silva.

Limpeza Um bom exemplo dos equipamentos que devem ser usados está na limpeza das janelas e na manutenção da parte elétrica do condomínio. “Quem for realizar pintura ou limpeza externa deve usar cinto de segurança modelo pára-quedista, luvas e botas emborrachadas, além da cadeira suspensa própria”, diz Edeltrudo Maldonado Moreira, vice-presidente do sindicato dos técnicos de segurança do trabalho de Minas Gerais. “Já os trabalhadores que irão fazer manutenção da rede elétrica de alta tensão precisam ter treinamento da NR 10 e usar capuz, blusão, luvas, calça e botas com revestimento. Para a rede de baixa tensão, é necessário usar ferramentas com cabos isolantes e as botas de segurança”, completa Moreira. O síndico deve alertar aos funcionários que eles não devem fazer qualquer manutenção na rede elétrica, principalmente na rede de alta tensão. Elevadores.
,
O elevador é um dos componentes mais importantes nos condomínios de edifícios. Toda a manutenção deve ser feita por profissionais qualificados, como a assistência técnica da empresa fabricante do equipamento, que já tem padronizada a segurança de seus funcionários. Caso o elevador pare, os funcionários do condomínio devem ligar para o Corpo de Bombeiros, para fazer o resgate, e para o fabricante para realizar o conserto do elevador. A empresa Atlas Schindler orienta que zeladores e porteiros se preocupem apenas em acalmar os passageiros, informando que o socorro está próximo. A companhia também fornece treinamento sobre o funcionamento do elevador e como agir em caso de emergência. PCMSO e PPRA São dois documentos importantes para a saúde do trabalhador e válidos para instituições de qualquer tamanho. O Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) é feito por um exame médico admissional, quando contratado pelo condomínio, e demissional, quando desligado.

Faz parte da NR-7. O Programa de Prevenção a Riscos Ambientais (PPRA) é parte da NR-9. Segundo o engenheiro de segurança do trabalho Ricardo Pereira de Mattos, o PPRA tem o objetivo de estabelecer uma metodologia de ação que garanta a preservação da saúde e integridade dos trabalhadores frente aos riscos dos ambientes de trabalho. Adicional de periculosidade Está em discussão no Congresso Nacional a lei que determina que os porteiros recebam um adicional de periculosidade de 30% no salário. Entende-se por periculosidade qualquer risco à vida e à saúde do trabalhador, sendo a lei aplicada em diversos segmentos, como de energia elétrica e indústrias químicas. O autor da lei, o senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), afirmou que o adicional se deve ao risco de assaltos, roubos e assassinatos que o trabalhador está exposto. Copan Um dos edifícios mais famosos da cidade de São Paulo, o Copan possui 104 funcionários e não terceiriza nenhum serviço. O síndico Affonso Celso Prazeres sabe da importância de um ambiente seguro de trabalho. “Temos que cuidar dos nossos funcionários, pois sem eles há aumento de custos e piora nos serviços prestados”, afirma. O prédio possui CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes), brigada de incêndio e está há mais de sete anos sem acidentes de trabalho.
fonte: Da Redação do LicitaMais:

15 de set de 2011

Evitando assaltos em condomínios.

O grande índice de violência nas áreas urbanas brasileiras nos últimos anos levou parte da população a optar por viver em condomínios residenciais. E a segurança é o principal motivo. Infelizmente, nem os condomínios estão conseguindo resistir à onda de assaltos e furtos em todo Brasil. Mesmo com todo o aparato de segurança, os condomínios estão suscetíveis aos ataques de bandos organizados. Resta questionar: como é possível proteger o condomínio e os seus moradores de ações criminosas? A primeira coisa é entender como estes assaltos acontecem. Os bandidos costumam observar o funcionamento do condomínio que pretendem roubar muitos dias antes de realizar a ação. Na maioria das vezes, entram no prédio pela garagem, via clonagem do controle remoto, atrás de algum carro ou rendendo um morador.

Quando os assaltantes não entram pela garagem, sua alternativa mais constante é a própria porta da frente: de carona com algum morador ou aplicando golpes como o do falso carteiro, falso corretor, falso policial, falso medidor de gás, entre outros. Por isso a portaria do condomínio deve ser o centro das atenções quando a questão é segurança. Muitos assaltos podem ser evitados com o treinamento de porteiros por empresas especializadas, que ensinam aos profissionais do condomínio determinadas lições para identificar golpes e situações de risco. O porteiro deve sempre desconfiar de prestadores de serviços que chegam acompanhados. Antes de autorizar a entrada de qualquer pessoa ao condomínio, o ideal é ligar sempre para a empresa prestadora do serviço para confirmar a visita ao condomínio e identificar o funcionário. São pequenas atitudes que evitam grandes riscos. Porém, é importante que o condomínio forneça ferramentas para que o porteiro possa colocar em prática as medidas de segurança necessárias. Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado o porteiro não tem como fazer qualquer verificação.

A portaria nunca deve passar informações sobre moradores, uma vez que estas informações se transformam em ganchos para que os meliantes voltem e assaltem o condomínio. Um exemplo é a placa de venda. O assaltante chega em determinado horário e pergunta sobre a unidade que está a venda; dados do morador ou do proprietário do imóvel. E no turno seguinte, após a mudança do porteiro, usa essas informações para entrar no condomínio e iniciar a ação criminosa. Outro fator importante é o investimento em ferramentas de segurança e medidas preventivas. A segurança é uma soma de fatores que inclui desde barreiras físicas e treinamento de funcionários até a cooperação dos moradores. É essencial a instalação de portões duplos nas entradas de pedestres e automóveis, insulfilme nas guaritas e câmeras nos ambientes. Um dado alarmante é que 90% dos assaltos em condomínios são realizados por bandidos que não têm um prédio certo; ou seja, estão sempre em busca de condomínios vulneráveis.

Normalmente, os bandidos não estão atrás de um morador especifico, mas, sim, de oportunidades. Conclui-se, assim, que quanto mais protegido for o condomínio, menos atraente ele será para os criminosos. Outro ponto importante a discutir é a responsabilidade do condomínio em caso de assalto ou outra ação criminosa. O Poder Judiciário tem reiteradamente decidido que o condomínio não é responsável por estes roubos, salvo se ficar comprovada falha na ação dos funcionários ou se o condomínio oferecer segurança, o que precisa estar previamente descrito em convenção. A melhor saída, então, é o trabalho em conjunto entre administradoras de condomínios, funcionários e moradores para evitar ser o próximo alvo da onda de violência. *Por Rodrigo Karpat, advogado imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados Fonte: Bagarai

13 de set de 2011

Porteiros - Segurança no ambiente de Trabalho

Porteiros - Ambiente de Trabalho Trabalhar por horas em uma portaria não é algo fácil. É preciso estar atento às movimentações e seguir uma série de cuidados ao liberar a entrada de pessoas no condomínio.
O porteiro noturno tem ainda um outro problema a ser enfrentado, o sono que bate sempre na hora errada. Além de todos esses cuidados, normalmente a guarita não é o local mais confortável para se ficar confinado. Então, o SíndicoNet pesquisou e traz algumas dicas de como fazer desse ambiente um local de trabalho confortável que não tire a qualidade de vida e profissional do porteiro. Veja o que conseguimos: GUARITA: Para preservar a segurança do condomínio e do funcionário, é preciso que a guarita esteja instalada em um local com visibilidade total das principais entradas.

A iluminação deve ser boa, de forma que o porteiro consiga identificar quem está na entrada do prédio. - O tamanho da guarita deve levar em consideração a quantidade de pessoas que lá trabalham, assim como a sua utilização (comercial, industrial ou residencial). - No geral, elas devem possibilitar a movimentação dos profissionais com tranqüilidade, assim como acondicionar corretamente os equipamentos ali instalados. O monitor, por exemplo, deverá ter uma distância de aproximadamente 80 a 100 cm do rosto do profissional. - Este ambiente deve possuir, no mínimo, um sistema de comunicação eficiente (para dentro e para fora do condomínio), um assento ergonômico, uma bancada para apoiar equipamentos e livros de controle, iluminação com dimmer e ventilação adequada (se necessário ar-condicionado ou ventilador). - O portão da frente deve ser bem iluminado, pois ajuda no trabalho de reconhecimento. - Os vidros devem possuir característica de não possibilitar a visão de “fora para dentro”. Para isso, além da película, o condomínio pode optar por vidros escurecidos de fábrica, aumentar a distância entre funcionário e visitante e vidros em ângulo. - Guaritas blindadas também aumentam a segurança, mas só são válidas se houver uma boa infra-estrutura no condomínio, como portões, muros, entradas bem vigiadas, que funcionariam como complemento. A blindagem deve ser feita na alvenaria e nos vidros. - Uma possibilidade é conversar com um arquiteto e um consultor de segurança para planejar o layout, posição dos equipamentos, tipo de mesa/balcão, de forma que facilite o trabalho do porteiro.

CONFORTO: É preciso pensar na segurança e no conforto. Ficar trancado num espaço pequeno não é nada fácil. Veja algumas dicas para melhorar o ambiente de trabalho. - A guarita precisa ser arejada. Locais abafados provocam mais sonolência. - Se o local for pequeno, o uso de ventiladores ou ar-condicionado é essencial, sobretudo durante o verão. Estes equipamentos são fundamentais para um bom andamento do trabalho do profissional. Geralmente os condomínios não disponibilizam estes equipamentos. - Um conceito errado ouvido pelos especialistas com freqüência é: se eu não tenho ar-condicionado em meu apartamento o porteiro pode ter? O porteiro - ou qualquer profissional que trabalhe na guarita - está exercendo a sua atividade profissional e precisa ter um certo conforto para manter a sua eficiência. - Uma boa iluminação interna e externa é essencial. A externa ajuda o porteiro a identificar quem está passando na região e a interna ajuda a evitar sonolência. - Outra medida é a compra de uma cadeira adequada. O assento deve possuir regulagem de altura - e a altura máxima/mínima deve estar condizente com a altura da bancada - além de apoio para os braços. Para os bancadas mais altas, recomenda-se também um assento com apoio para os pés. Deve ser feita também uma verificação constante deste equipamento - pois é o assento é um equipamento. Isso evita eventuais ausências dos profissionais por dores musculares ou nas costas. - Bebedouro é fundamental para que o funcionário se mantenha hidratado, sobretudo em dias quentes. - Risco de ação trabalhista: leia aqui sobre as condições mínimas de conforto exigidas pela CLT para o Local de Trabalho.

SEM COCHILOS: Para evitar que os porteiros durmam durante o expediente – principalmente os que trabalham no período noturno – existem alguns aparelhos no mercado que podem ser utilizados. Um deles dispara um alarme a cada 15 minutos ou no intervalo que o síndico programar. Para o alarme não tocar, o porteiro deve apertar o botão nos intervalos determinados. O aparelho entende que, sem pressionar o botão, o porteiro estará dormindo e dispara o som. - A Rede de Comunicação Integrada (RCI) figura como uma das formas mais eficientes de combate aos cochilos. Ela promove a integração entre outras portarias, tem baixo custo e grande eficiência, mas deve ser implantada com muito critério. Se não for feita adequadamente pode virar um "rádio-fofoca". - Outra estratégia é colocar à disposição dos porteiros água e café, este último é um bom aliado para afastar o sono. - Pode ser providenciada uma cafeteira elétrica que permanecerá na portaria. - O condomínio pode optar também por uma garrafa térmica com café, o problema é definir quem será o responsável pela bebida. Isso pode ser acertado com o zelador. - Alguns consultores defendem também a aplicação de técnicas de gestão de pessoas, ou seja, como motivar e liderá-los. É feito um trabalho de conscientização e busca de comprometimento do porteiro. Ele está lá primeiro para se proteger e depois para proteger outras vidas. Traçar metas de segurança com premiações, por exemplo, pode ajudar.

BANHEIRO: Embora não exista nenhuma norma obrigando a instalação de um banheiro dentro da guarita, é recomendável que exista um. Especialmente quando o condomínio trabalha com um número reduzido de profissionais. Além de reduzir o tempo de espera para entrar ou sair do condomínio, diminui a "exposição" deste profissional. Um cuidado especial deve ser tomado em relação à janela do banheiro. Ela deve ser pequena para evitar possíveis invasões. Se houver blindagem, melhor ainda.

TELEVISÃO: Muitos condomínios disponibilizam televisão na portaria, alguns inclusive com serviço de TV por assinatura, mas isso não é visto como uma boa idéia pelos especialistas, já que pode distrair os profissionais. - Durante o dia, com diversos canais a disposição, o porteiro pode relaxar com os programas e se distrair, o que prejudica o trabalho. - Para quem faz a jornada noturna, além da distração, a TV provoca sonolência e, provavelmente, o porteiro irá dormir. - Alguns especialistas defendem que os porteiros dorminhocos sejam punidos com advertência, pois a falta de atenção compromete a segurança do condomínio. Fonte: sindiconet

O que é necessário para fazer qualquer reforma no condomínio

Desde a mais simples troca de fiação até o reforço da a estrutura de um edifício, toda e qualquer obra é um transtorno.
Portanto, os procedimentos devem ser coordenados com planejamento sabedoria. Senão, o que era para ser uma melhoria se torna um inferno. Para consertos e pequenas obras que não afetem a conformação das áreas comuns ou alterem significativamente a distribuição das instalações prediais, a aprovação da assembléia pode ser sobre orçamentos de firmas ou profissionais autônomos especializados.
Para obras que afetem a fachada, a estrutura do prédio, que modifiquem áreas comuns ou alterem as instalações prediais, aconselha-se que haja um projeto e orçamentos elaborados por profissionais capacitados legalmente e aprovados por assembléia especialmente convocada para tal, observando-se o quorum necessário ditado pela convenção.

De acordo com o Novo Código Civil, a realização de obras no condominio depende: - se voluptuárias, ou não fundamentais, de voto de dois terços, ou seja, de pelo menos 66 % dos condôminos; - se úteis, ou fundamentais, de voto da maioria, isto é, de pelo menos 51 % dos condôminos; Seja qual for a finalidade da obra, o projeto deve passar por assembléia, e a caberá ao Síndico (ou na ausência deste um condômino) tomar a frente dos reparos.
Licenciamento para execução de obras de reformas normalmente não é necessário, mas nos casos que alterem o projeto original do prédio como modificações ou reforços estruturais, obras em prismas de ventilação ou que alterem o gabarito de altura,etc., o profissional a ser contratado para a execução saberá como proceder e orientar o condomínio.
Pode vir a ser necessário tirar o alvará de Aprovação e Execução para Reforma. Neste caso, você deve providenciar os documentos necessários para obter está liberação. Para mais informação, o síndico deve entrar em contato com o Departamento de Obras de da prefeitura de sua cidade com o projeto de modificação em mãos. Se possível, o síndico deve procurar empresas cuja idoneidade seja referenciada, seja por trabalhos já realizados no prédio ou por boas atuações em prédios vizinhos.

O cronograma de obras deve ser seguido sempre que possível, com previsão inclusive para imprevistos e intempéries (chuvas, ventos e outros fatores climáticos de desacelerem o trabalho). Todas essas providências evitam atrasos muito extensos, e conseqüentemente, crises entre os moradores. Lembre-se que enquanto as obras estiverem em andamento, o síndico com certeza ouvirá muitas reclamações de condôminos incomodados com a poeira e o barulho. fonte:http://www.tudosobreimoveis.com.br

12 de set de 2011

Condomínios e adolescentes: será que a convivência pode ser saudável?

Eles são barulhentos e andam em turma. Em muitos prédios, os adolescentes são sinônimo de confusão e transtornos para síndicos e funcionários. Burlam o regulamento interno, causam danos ao patrimônio e frequentemente fazem pouco caso das repreensões. Para as psicólogas Patricia Cruz e Keila Carvajal Ângulo, os condomínios absorvem os jovens durante grande parte do dia. “As famílias buscam os condomínios justamente pela segurança e tranqüilidade. Essa realidade está gerando uma sobrecarga na administração de condomínios. Síndicos e zeladores se deparam com funções de orientação e imposição de limites para crianças e adolescentes.
Condomínios e pais precisam se adaptar a essa nova situação”, admitem as profissionais, completando que os jovens têm necessidade de se ocuparem com algo que os estimulem e, por outro lado, grande facilidade em se conectar com estímulos negativos, que normalmente estão à disposição. Para o psicoterapeuta Leo Fraiman, especialista em psicologia educacional, é comum o adolescente querer testar limites, ou mesmo não entender o porquê de certas regras.
Segundo Fraiman, nessa fase da vida todas as estruturas corporais sofrem mudanças e por isso há também uma reforma no sistema de recompensa do cérebro, em que desejos, vontades e humores também se transformam. “Da infância até a idade adulta o núcleo acumbente, região no cérebro que regula o sistema de recompensa pelas experiências, ou seja, o prazer, perde cerca de 1/3 de seus receptores para dopamina. Isso significa que na adolescência é preciso muito mais estímulos para gerar a mesma sensação de prazer que era gerada anteriormente”, explica.

O psicoterapeuta completa que não se deve esperar que o jovem consiga fazer sozinho escolhas saudáveis o tempo todo. “Eles devem ser educados e seus pais também”, diz. Para Patricia e Keila, os pais devem se apropriar da responsabilidade pelas atitudes, educação e bem-estar de seus filhos, além de informar-se das regras do condomínio e transmiti-las a eles.
“É preciso conscientização de que o condomínio não é só um ambiente para seus filhos estarem seguros. É preciso ocupar os jovens para que esse ambiente continue seguro”, acreditam. Foi o que ocorreu no condomínio onde Edna Marli Vitório Marthos é subsíndica. Com nove blocos, 540 apartamentos e uma grande população de adolescentes, o condomínio construiu uma quadra nova. “Tínhamos apenas uma quadra de areia para as crianças pequenas. Reformamos e hoje temos uma quadra para os menores e outra para os maiores, além do playground”, conta.
Edna diz que a convivência com os jovens melhorou, fruto também de muito trabalho corpo a corpo. “Com o regulamento interno procuramos controlar a situação. Se algo acontece nas áreas comuns, a orientação é um funcionário chamar os pais. Na ausência deles, é feito um relatório por escrito, que é analisado pelo conselho.
Só em último caso aplicamos multa”, explica Edna. Algumas atitudes podem ajudar a con¬vivência, como promover atividades culturais e esportivas, marcar palestras sobre assuntos relacionados aos interesses dos adolescentes, e estimular inclusive que assumam tarefas no condomínio. Patrícia e Keila sugerem a indicação de um líder que pode funcionar como braço direito do zelador. “Ele seria um porta-voz dos adolescentes, escolhido pelos próprios amigos. Isso pode facilitar a relação de adultos e adolescentes”, afirmam as psicólogas.
Porém, elas admitem que as regras de convivência precisam estar muito claras para todos, pais, jovens e funcionários. Leo Fraiman concorda que prevenir, oferecendo áreas comuns apropriadas para a diversão dos adolescentes, é importante. Mas, para o especialista, a prevenção é tão importante quanto a repressão.
“Estamos num grau tão aviltante com relação a certos padrões morais e sociais que é preciso agir nas duas pontas: reprimir e prevenir. Educar é sempre um processo de longo prazo com efeitos diretos e indiretos. O que não pode acontecer é os bons moradores pagarem sempre pelos estragos de comportamentos e atitudes inadequadas de outros. Suas famílias, ou eles mesmos, devem reparar os danos que cometem, sejam estes morais ou mesmo patrimoniais”, sustenta. Por Luiza Oliva fonte:http://www.direcionalcondominios.com.br

Condomínios lutam para combater a inadimplência

Uma pergunta todos os síndicos fazem: como cobrar a dívida dos moradores inadimplentes? Essa dívida causa um buraco no orçamento dos prédios e prejudica quem paga a conta em dia. Especialistas disseram que há formas de receber esse dinheiro depressa. O acordo é um deles e é bem melhor do que envolver a Justiça, que já está superlotada.
Nos últimos anos, em São Paulo, o número de ações judiciais para cobrança de condomínio até caiu, mas em alguns meses esse número aumenta. Em julho, por exemplo, cresceu 20% por causa das férias e das compras de material escolar. Quando alguém não paga o condomínio, os outros moradores são penalizados. “O impacto da inadimplência é no bolso de todos os vizinhos. Então, em média, o condomínio chega a aumentar de 10% a 15% por conta de inadimplência”, afirma Márcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios. Entrar com uma ação para cobrar o devedor pode demorar. Os moradores de um prédio no Morumbi, bairro nobre de São Paulo, tentam desde 2000 receber na Justiça os condomínios em atraso. Já se passaram 11 anos, surgiram novos inadimplentes e novos processos, mas até agora nem um único centavo foi pago ao condomínio.

O síndico Avio Lavagetti diz que as dívidas acumuladas chegam a R$ 330 mil. É o valor de um apartamento no prédio. “Isso atrapalha em tudo o condomínio. Quando se tem de fazer uma reforma, você não tem dinheiro no caixa”, conta. Em São Paulo, as ações contra devedores em condomínios têm diminuído. Nos primeiros sete meses deste ano, houve queda de 14% em relação ao mesmo período do ano passado. O Sindicato das Empresas de Compra, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) diz que um dos motivos é uma lei estadual, de 2008, que permite ao condomínio protestar a dívida em cartório. “Às vezes, tem pessoas que se negam a pagar e não dão a mínima satisfação ao síndico ou à administradora. O síndico e a administradora têm a obrigação de cobrar. Senão, eles estariam prejudicando aqueles que são adimplentes, ou seja, aqueles que pagam pontualmente”, aponta Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária do Secovi-SP. O advogado Márcio Rachkorsky, especialista em condomínios, diz que até 70% das dívidas em prédios são pagas sem precisar entrar na Justiça.
Ele sugere três caminhos para o síndico: cobrar o morador já no primeiro mês de atraso e não deixar a dívida se acumular; em um fim de semana montar um plantão de cobrança no salão de festas e tentar um acordo; por último, protestar o devedor em cartório. “Quem tem um protesto, aí o impacto é enorme. Perde cheque especial, cartão de crédito, fica com nome sujo no Serasa e no SPC. Então, o impacto é grande do protesto e aí incentiva um pouquinho mais do devedor a ir correndo pagar seu débito”, acrescenta o advogado Márcio Rachkorsky. De acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), antes da lei que autorizou o protesto desse tipo de cobrança, a inadimplência chegava a 15% ao mês em alguns condomínios. Hoje esse número é de cerca de 6%. Fonte: G1

Até onde vai o poder do síndico?

A questão que dá o título acima ainda não foi plenamente respondida até mesmo por especialistas da área condominial. Os vários aspectos que compõem o cotidiano dos condomínios têm diferentes interpretações e inúmeras abordagens, cujas consequências, às vezes, são absolutamente imprevisíveis. Alguns itens da gestão de um condomínio são passíveis de decisões equivocadas, já que os síndicos não possuem um único caminho, uma única "cartilha" a seguir. Casos de urgência como vazamentos, problemas de segurança, emergências nas áreas comuns ou até mesmo nas unidades do edifício são alguns exemplos de ocorrências que podem exigir tomada de decisões não necessariamente abordadas em tal cartilha. A Legislação vigente copia o modelo das leis dos anos 1960, quando a migração para as áreas urbanas ainda estava em curso e a moradia verticalizada ainda não se constituía em opção da maioria. Os tempos, porém, são outros. De lá pra cá houve uma intensa modernização e o abismo criado pelo não acompanhamento das leis deixou sem respostas grande parte dos problemas que o síndico enfrenta no dia a dia das edificações. Tal lacuna, então, vem sendo preenchida, por decisões dos síndicos. Ocorre que nem sempre essas decisões são bem compreendidas pelos moradores, formando a receita para conflitos, processos administrativos e até judiciários. O tratamento que se dá para as obras de reparações necessárias urgentes e as obras necessárias úteis, mas não urgentes, deve ser diferenciado. Enquanto as obras necessárias, mas não urgentes podem aguardar a deliberação de uma assembleia especificamente convocada para essa finalidade, as obras emergenciais não. Vazamentos de gás, destelhamentos, curto-circuitos e outros incidentes muitas vezes não dispõem de tempo hábil para uma análise e aprovação dos moradores. Os riscos e os danos possíveis devido à omissão do síndico podem ser irreversíveis. Nesses casos, o síndico pode e deve adotar uma ação imediata no sentido de estancar o sinistro. Somente após a adoção de medida emergencial é que ele deve convocar uma assembleia geral para ratificar a sua decisão e propor outras obras complementares se o caso assim exigir. O próprio Código Civil em seu artigo 1341 prevê que, em caso de omissão ou impedimento do síndico, qualquer condômino, independentemente de autorização, poderá proceder às obras de reparação emergenciais necessárias. Problemas com drogas e brigas nas áreas comuns, no entanto, são assuntos que cabem às autoridades policiais e não a uma intervenção do síndico ou dos funcionários do condomínio. A postura de neutralidade facilita a ação de conciliação e evita indesejáveis e intermináveis demandas judiciais. Casos ocorridos em áreas privativas, ou seja, fora das áreas comuns do condomínio e, portanto, sem a responsabilidade direta do síndico, mas em que há iminente risco de morte, exigem uma rápida avaliação antes de qualquer atitude. Recorrer ao Corpo de Bombeiros ou outra autoridade policial é o mais indicado. Apenas em casos mais extremos é que se deve optar, por exemplo, pelo arrombamento de portas. A invasão de domicílio não é permitida ao síndico, mas omissão de socorro também é grave. A avaliação dever ser breve e criteriosa e, na decisão por ações mais extremas, cercar-se de testemunhas é um cuidado essencial. Como responsável pelo condomínio, o síndico deve cumprir a lei e prestar contas não apenas dos gastos como também de seus atos junto à coletividade, perante a assembleia geral. Em ocorrências não previstas na já ultrapassada legislação, o bom senso deve ser o guia para a tomada de decisão, considerando o costume daquela comunidade que ele representa. E, se possível, analisando os antecedentes. Aos moradores também cabe o exercício do bom senso, no esforço de compreender e aprovar uma medida emergencial adotada, o que facilita o difícil trabalho de síndico. Afinal, trata-se de um personagem que possui limitado poder, mas ilimitada responsabilidade. Vale lembrar que a boa relação entre síndico e moradores traz como grande benefício, além da administração do condomínio, a harmonia desejada por todos que ali habitam. Gabriel Karpat fonte:http://portal.cruzeirodosul.inf.br

2 de set de 2011

Cuidados com a Casa de Máquinas do condomínio

Fortes, pesadas e grandes. Assim são as máquinas que mantêm alguns sistemas básicos de um condomínio funcionando. Mas o lugar onde elas estão instaladas – casa de máquinas – exige cuidados que garantem segurança e preservação destes equipamentos – caros e imprescindíveis aos moradores.
As casas de máquinas dos condomínios são lugares muito especiais, mas nem sempre recebem os cuidados necessários. Elas servem para proteger os equipamentos dos elevadores e das piscinas, por exemplo. Cada uma delas exige tratamento específico, o que garante segurança e economia, uma vez que, bem preservados, os equipamentos (de alto custo, por sinal) têm vida útil maior. Além do tratamento químico, os equipamentos que garantem a filtração da água merecem cuidados para garantir uma piscina limpa e adequada ao uso. O ideal é que a casa de máquinas (local onde ficam a bomba e o filtro) seja um local amplo, de acesso relativamente fácil, com boa ventilação, iluminação suficiente e garantida por instalações elétricas realizadas conforme as normas da ABNT e, finalmente, um espaço razoável para ser feita a manutenção dos equipamentos.

Teoricamente, a casa de máquinas não deve ser utilizada para guardar produtos químicos e de manutenção da piscina - que podem criar gases agressivos aos equipamentos. Na prática, porém, muitos condomínios utilizam esse espaço como depósito de lixo e não dão a mínima importância à sua manutenção. Em ambientes úmidos e sem ventilação, a tendência é que os equipamentos se deteriorem mais rapidamente.

A casa de máquinas deve ser limpa e seca. Os produtos químicos devem ficar junto com os outros produtos de limpeza usados no condomínio. Porém, desde que o local seja amplo, não há problemas em guardar na casa de máquinas outros acessórios, como mangueira, aspirador e cabo telescópico usados na manutenção da piscina. Deve-se atentar, no entanto, para que esses acessórios estejam secos e para que não haja contato de peças de alumínio com as instalações elétricas do sistema, evitando acidentes. Outra dica importante é manter os registros da instalação hidráulica identificados. Dessa maneira, o zelador ou funcionário responsável pela limpeza da piscina terá um roteiro para facilitar as manobras necessárias para determinada ação (como filtrar ou retrolavar).

“As casas de máquinas dos condomínios são lugares muito especiais, mas nem sempre recebem os cuidados necessários.”

Quanto à manutenção dos equipamentos, recomenda-se que a cada 18 meses seja feita a troca da areia e a revisão interna do filtro. Já as bombas são compostas por uma parte hidráulica e o motor elétrico, que tem proteção contra respingos mas desgasta mais rapidamente se estiver num ambiente muito úmido. Bombas e filtros têm durabilidade mínima de 10 anos, desde que utilizados dentro das especificações. Hoje, os filtros são fabricados em polipropileno e as bombas em ABS, materiais plásticos que conferem vida útil muito maior às peças.

Elevadores e Casa de Máquinas

A casa de máquinas, como o nome já diz, abriga as máquinas, quadro de comando, polias, motores e outros componentes que garantem o funcionamento dos elevadores e está, geralmente, localizada na cobertura dos edifícios. Ao entrar no condomínio, os técnicos do Atendimento Avançado logo solicitam ao porteiro o chaveiro da casa de máquinas. São checados, por exemplo, fusíveis do quadro de comando, cabos e polias, nível de óleo das máquinas, entre outros itens.

Quais os cuidados do condomínio em relação à casa de máquinas? Este local pode ser acessado somente por pessoas autorizadas e por isso deve permanecer sempre trancado e com as chaves guardadas na portaria, garantindo a tranqüilidade e segurança dos condôminos. Não deixar objetos estranhos na casa de máquinas como caixas, garrafas, bicicletas ou materiais que não estão sendo utilizados pelo condomínio. Além de atrapalhar o trabalho dos técnicos, o condomínio estará infringindo normas brasileiras que exigem que o local esteja totalmente livre de objetos estranhos. Verificar se as janelas da casa de máquinas são adequadas para garantir a ventilação natural ao local e impedir a entrada de água. A água pode causar curtos-circuitos, danos às máquinas e equipamentos.
  
Fonte: Folha do Síndico - Por Andrea Mattos