17 de ago de 2009

Direitos e deveres de um condômino de acordo com o Novo Código Civil

Os condôminos devem estar atentos às mudanças que o Novo Código Civil traz a seus direitos e deveres. O código, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, traz em seus artigos 1.335 e 1.336 os direitos e os deveres dos moradores em relação às áreas privativas e comuns do condomínio.
Por definição, condôminos são os proprietários de suas unidades privativas (habitacionais) como também, proporcionalmente, das áreas comuns que são compartilhadas por todos os moradores de um condomínio, tais como hall social, salão de festas, garagens, piscina, etc. Por isso é dever de todos os moradores mantê-las e conservá-las.
O uso da área privativa não é tão livre como muitos pensam.Além dos impedimentos de uso previstos em convenção, como o uso comercial ou para cultos religiosos, há outros, como a Lei n.º 126, de 10/05/1977, a Lei do Silêncio, do Rio de Janeiro, pela qual qualquer ruído que passar dos 85 decibéis em ambiente exterior ao recinto em que tem origem. Outros estados têm leis e decretos semelhantes, como São Paulo, Espírito Santo e Minas Gerais.
Para disciplinar e delimitar a liberdade de cada condômino existe a Convenção do Condomínio, o Regulamento Interno (específicos para cada condomínio), que podem ser solicitados junto à administradora ou ao síndico.

16 de ago de 2009

Normas de convivência em condomínio

Normas de convivência em condomínio | Azevedo Sette Advogados: "eu vizinho está há meses sem pagar o condomínio, e para custear as despesas do prédio, o valor da taxa será aumentado. A moradora do apartamento de baixo incomoda a todos com o volume do som. O cachorro da porta ao lado late a noite inteira e ninguém consegue dormir. Quem nunca viveu – ou ainda vive – situações semelhantes no edifício onde mora? O ideal seria que elas não acontecessem, ou que as soluções viessem de forma amigável. Mas nem sempre, ou quase nunca, isso é possível.

Para evitar normas diferenciadas e trazer soluções uniformes, são várias as leis em vigor hoje no Brasil, além do Código Civil, que reformulado em 2002 trouxe novas regras para a convivência entre aqueles que são obrigados a dividir o mesmo espaço. A maior e mais criticada inovação diz respeito à cobrança de multa dos inadimplentes. Se antes o encargo chegava a até 20%, hoje não pode passar de 2%, além de juros mensais de 1%."

14 de ago de 2009

REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

CLÁUSULA 14.ª - USO DAS GARAGENS:

1) As garagens destinam-se exclusivamente à guarda de um veículo por vaga, conforme o instrumento de Instituição de Condomínio
2) Motocicletas só poderão ocupar as vagas entre as colunas, no sentido de não atrapanhar o estacionamento de veículos;
3) Bicicletas, triciclos, patinetes e carrinhos deverão ser guardados nos locais próprios ou no interior dos apartamentos;
4) O condômino responderá sempre, em quaisquer situações, pelos prejuízos a que der causa, no interior da garagem, com ou sem existência de culpa, indenizando diretamente o(s) prejudicado(s).
5) Não é permitido a lavagem de carros, tapetes, etc. no interior da garagem. Igualmente, fica vedada a lavagem na calçada ou arredores, com a utilização de água do condomínio.
6) O condomínio se isenta totalmente por danos causados nos veículos e seus acessórios no interior da garagem, inclusive roubo, furto e albarroamento.
7) Cada unidade residencial tem o direito de utilizar a vaga de garagem marcada

Providências para o combate de incêndio

O Condomínio: "1. A primeira coisa é chamar os bombeiros.
2. A seguir, alguém deve acionar o alarme.
3. Comunicar o incêndio à empresa fornecedora da energia elétrica e ao hospital mais próximo.
4. Preparar o hidrante na calçada para quando os bombeiros chegarem, retirando a tampa protetora do engate.
5. Desligar a chave geral.
6. A brigada de incêndio deverá começar a atuar providenciando a saída dos moradores pelas escadas. Caso haja necessidade, os moradores deverão ser conduzidos até o heliporto.
7. Os extintores comuns só devem ser utilizados no princípio do incêndio, cabendo aos hidrantes o combate efetivo.
8. Para combater o fogo, deve-se proteger os olhos e a respiração, que são as partes mais delicadas e as que o fogo pode atingir primeiro. Use uma toalha molhada sobre o rosto caso não possua máscara de proteção.
Segundo a Orientação Normativa nº 010/84, os edifícios devem possuir brigada de incêndio, fazendo parte desta alguns moradores, funcionários, principalmente, o zelador e os porteiros, pois podem ser encontrados com maior facilidade no edifício."

Cuidados que o síndico deve adotar para evitar assaltos

O Condomínio: "Deverá exigir que todo novo funcionário apresente o 'Atestado de Antecedentes', requerido no Instituto de Identificação (Delegacia), tentando evitar que elementos fichados na polícia façam parte do quadro de funcionários. Esse levantamento poderá ser feito periodicamente;
Manter um bom relacionamento com os funcionários e efetuar os pagamentos de acordo com as leis, tentando evitar ações vingativas;
Proporcionar aos funcionários, principalmente porteiros e zeladores, treinamento específico para segurança;
Todo empregado do condomínio deverá usar crachá para facilitar a identificação;
Não permitir que desconhecidos entrem no condomínio sem serem anunciados e sem que o morador autorize esta entrada;
Pedir aos prestadores de serviços que exibam na portaria seu documento de identidade, cabendo ao funcionário anotar em livro próprio a data, nome, número do documento e finalidade da visita."

Condomínios restringem fumo até mais do que a lei exige em São Paulo

G1 > Edição São Paulo - NOTÍCIAS - Condomínios restringem fumo até mais do que a lei exige em São Paulo: "Edifícios proíbem cigarro mesmo em áreas abertas.
Decisão precisa estar amparada no estatuto do condomínio, diz advogada

Desinformação sobre a lei antifumo em São Paulo tem levado condomínios da capital a irem além das regras estipuladas na legislação e proibirem totalmente o cigarro em suas áreas de uso comum – mesmo aquelas que são abertas, como jardins e piscinas, e onde, pela lei, o fumo seria permitido.
A legislação que entrou em vigor na sexta-feira passada proíbe o fumo em “recintos de uso coletivo, total ou parcialmente fechados.
Na definição de “recintos de uso coletivo” estão as áreas comuns dos edifícios. Mas pela lei, e como confirmado pela Secretaria de Saúde de São Paulo, áreas comuns abertas são livres para o fumo. É o caso de piscinas, churrasqueiras e jardins -- desde que descobertos.
O condomínio Marenostrum, no bairro Cerqueira César, em São Paulo, é um dos edifícios onde é proibido fumar em qualquer área comum.
Segundo o administrador do prédio, Renato Martini, a medida foi tomada porque a lei é “confusa”.
A lei fala de recintos fechados, mas também fala de áreas de circulação de pessoas. As pessoas circulam nas piscinas e nas quadras, então proibimos fumar ali”, explica ele, que também administra outros 60 prédios na capital paulista – todos com a mesma regra.

12 de ago de 2009

ATENDIMENTO A MORADORES E PROPRIETÁRIOS

Atende e orienta proprietários e moradores, anotando sugestões e providenciando soluções par reclamações, neste caso age com absoluta educação, desempenhado ainda as funções de um relações publicas com a máxima gentileza e amabilidade.entra em contato com os moradores quando de sua mudança para o apartamento, apresentando-se e colocando-se á disposição dos mesmo para solucionar problema que esteja em sua esfera de atuação. Fornece orientação preliminar quando ao funcionamento geral dos serviços no condomínio ou apartamento, ligações de luz, gás, telefone alem de apresentar as boas-vindas aos novos moradores.

Zela pela manutenção de um clima de harmonia, mais também entre os próprios moradores e proprietários colaborando.

Vida em Condomínio - Salário com garantia total

Na Justiça do Trabalho, é comum o empregado ser aquinhoado com direitos indevidos, em razão de falhas nos procedimentos do empregador, e também é comum receber mas não levar, porque na hora da execução da sentença a empresa desaparece e os sócios não têm com o que responder pelo débito trabalhista.

Nas relações trabalhistas no condomínio, tal possibilidade é praticamente nula, inexistente, impossível. Salvo incompetência total ou incúria absoluta de seu advogado, o funcionário de condomínio sempre – repito sempre – receberá seus direitos trabalhistas. Não existe a hipótese de receber mas não levar, porque inúmeros são os caminhos de que o obreiro condominial dispõe para obter a paga do que a Justiça do Trabalho lhe outorgou.

O que pode acontecer – e acontece – é certa demora no recebimento, pelo natural inconformismo do síndico e dos condôminos em despenderem verba extra para satisfazer de imediato a obrigação imposta pelo órgão social do Poder Judiciário. Cedo ou tarde, porém, a força se fará sentir, seja por penhora online de eventual disponibilidade financeira do condomínio, seja mediante constrição do patrimônio comum (elevadores, móveis, equipamento de ginástica), seja por bloqueio do apartamento do síndico, seja, afinal, pela apropriação de bens particulares dos condôminos.

Recente decisão da Oitava Turma do Tribunal Regional do Trabalho da Terceira Região, com sede em Belo Horizonte, exemplifica bem o espírito que norteia a disposição de obrigar a pagar verbas devidas.
fonte>http://licitamais.com.br

Lei antifumo pode levar à demissão por justa causa

SÃO PAULO - Em vigor desde sexta-feira (7), a lei antifumo (Lei 13.541/09) pode ter complicado a vida dos profissionais fumantes.

Isso porque proíbe o consumo de cigarros e derivados de fumo em geral em ambientes de uso coletivo público ou privados.

Pela lei, são considerados locais de uso coletivo estabelecimentos total ou parcialmente fechados em qualquer um dos seus lados por parede, divisórias, teto ou telhado, ainda que sejam provisórios, onde haja a permanência ou a circulação de pessoas. É o caso dos ambientes de trabalho e dos prédios comerciais.

Demissão
Segundo Isadora Petenon Braslauskas, especialista em Direito Trabalhista do escritório Advocacia Celso Botelho de Moraes, a empresa pode dispensar por justa causa determinado empregado que venha a descumprir a lei antifumo, alegando que houve um ato de indisciplina do funcionário que se recusou a cumprir a referida Lei.

"A justa causa é a penalidade aplicada para uma falta grave cometida pelo empregado, de forma que, para ser reconhecida pela Justiça do Trabalho, a empresa deve provar que houve o descumprimento da lei paulista pelo funcionário", explica.

A advogada diz que, se a empresa não conseguir evidenciar a insubordinação do trabalhador, por meio de provas, testemunhas e advertência por escrito, por exemplo, corre risco de converter a justa causa em dispensa sem justa causa e pagar as verbas rescisórias: multa de 40% sobre o fundo de garantia, aviso prévio, 13º salário e férias.

Para Arthur Cahen, advogado trabalhista do escritório Leite, Tosto e Barros Advogados Associados, a demissão por justa causa, baseada na insubordinação do funcionário, tem por motivo a exposição das pessoas, da empresa e do condomínio, que podem ser obrigados a pagar multas que variam de R$ 792,50 a R$ 1.585.

Regras claras
Cahen diz que é importante a empresa notificar os funcionários sobre a impossibilidade de fumar em suas dependências, ou no condomínio. Se possível, o Recursos Humanos deve formatar documentos com a nova regra, a serem assinados pelos colaboradores. Isso evita que, futuramente, alguém alegue que não sabia de nada.

Passar a informação por e-mail pode ser perigoso, de acordo com o especialista. O funcionário pode simplesmente dizer que não recebeu a mensagem, ou que estava fora no dia do envio. "O melhor conselho é que as regras estejam claras, para evitar aborrecimentos futuros para ambos os lados", completa Isadora.
Fonte: InfoMoney - Por Karin Sato

Manutenção de Elevadores

1 - A OBRIGATORIEDADE DA MANUTENÇÃO
Apesar de muitos condomínios relegarem a segundo plano, elevador é um assunto muito sério. E, sem a adequada manutenção, pode colocar a vida de muitas pessoas em risco. Mas, a maioria só lembra do problema quando acontece algum acidente fatal. Muitos até desconhecem a obrigatoriedade da manutenção mensal.
Por lei, os condomínios são obrigados a realizar, mensalmente, uma vistoria nos seus elevadores por meio de uma empresa especializada, devidamente cadastrada na Prefeitura, no Contru e Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). Entretanto, 40% dos condomínios residenciais não cumprem tal lei, achando um gasto desnecessário e supérfluo.
A empresa de manutenção deve vistoriar os elevadores do prédio todo mês, fazer a lubrificação das peças e notificar ao síndico a necessidade de trocar alguma peça ou a ocorrência de alguma coisa anormal, indicando a providência a ser tomada. Muitos síndicos não prestam atenção na orientação da empresa de manutenção e, quando acontece algum acidente, procuram jogar a culpa nela. A ordem de serviço deve possuir dia e horário, assim como a assinatura do engenheiro responsável, com a indicação do que deve ser feito. Se o síndico não autorizar a troca da peça, a responsabilidade criminal é dele.

Controle de garagem

Jamais abrir os portões sem ter certeza de que o veiculo pertence a morador e que este se encontra em seu interior (ver quem é para abrir o portão) fazer inspeção visual na pessoa e no veículo.
Preste atenção quando o motorista estiver acompanhado com pessoas estranhas ou em atitude suspeitas observe possíveis sinais de alerta por parte do motorista, pois o condomínio poderá estar sob ameaça de assaltante.
Em casos de veículos que venham entregar encomendas no interior do condomínio ou mudanças além do descrito anteriormente deve-se inspecionar o veículo antes de sua entrada, solicitando a vistoria de sua carga e de sua documentação.
Ao suspeitar algo estranho, solicitar ao motorista o documento do veiculo o zelador ou outro funcionário deverá acompanhar qualquer tipo de carga ou descarga no interior do condomínio na saída, verifique se todos os que entraram com o veiculo estão nele ou se alguém foi alguém foi autorizado a permanecer no condomínio caso perceba alguma irregularidade, reter o veículo e acionar seu superior imediato ou, se for o caso, a policia.

Dicas para Portaria

A portaria deverá estar sempre fechada
e o porteiro ficar sempre do lado de dentro
nunca na rua ou do lado de fora do prédio.
O funcionário deve evitar deslocar-se para
prestar serviços particulares a outros
condomínios, mesmo que seja na área do
condomínio.
Nunca abandonar seu posto para atender
estranhos no portão ou através de grades
dando condições para ser imobilizado por
arma de fogo.
Não permitir que pessoas estranhas
utrapase sua área de trabalho para conversar
com o porteiro ou outro funcionário do condomínio.
Completar a identificação ou informar qual
motivo da visita pode ser feito por um
comunicador e o documento entregue .
Durante a noite, mantenha o interior
da área de trabalho com pouca luz.
O exterior deve estar bem iluminado.
Tenha sempre à mão uma lista de telefones úteis.
Se há circuito fechado de TV (cftv) em seu prédio
é importante manter a atenção nos monitores
mas sem que isso prejudique o trabalho.

Funcionários de Condomínio

Os funcionários de condomínios tem suas funções
Leitora da coluna nos pede para discorrermos sobre os direitos e deveres dos porteiros dos edifícios. A tarefa mostra-se difícil, pois não existe lei ou um conjunto de normas aplicáveis à função, variando conforme os costumes de cada lugar. Mas é possível dar algumas informações a respeito de procedimentos adotados em muitos condomínios, o que serve como parâmetro para outros.
O importante é que os porteiros sejam bem treinados e recebam instruções simples, claras e específicas sobre quais sejam suas obrigações, direitos e restrições. Igualmente necessário é que os proprietários e demais moradores tenham conhecimento de quais são os encargos e prerrogativas dos funcionários da portaria, para que não lhes solicitem trabalhos ou atitudes incompatíveis com as normas do prédio.
Um bom regulamento da função deve dispor minuciosamente sobre o que cabe ou não aos porteiros. A título de exemplo (e para servir como check-list):
Indicar exatamente o horário de funcionamento da portaria. (Cada porteiro terá seu horário determinado pelo síndico ou administradora.)
Esclarecer todos os porteiros sobre sua situação hierárquica no condomínio. Quem é o seu chefe imediato (o zelador? o síndico? a administradora?) Quem não pode dar ordens aos porteiros.
Especificar em que situações os porteiros podem se afastar da portaria, por quanto tempo, e que procedimentos tomar (chamar a faxineira, por exemplo) nessas circunstâncias.
Disciplinar o relacionamento dos porteiros com os condôminos, moradores, demais funcionários e serviçais das unidades. Que atitudes podem ou devem tomar quando solicitados a prestar serviços estranhos à função, que objetos podem guardar na portaria (chaves, documentos, encomendas?), como se portar para não se envolverem em fofocas.
Estabelecer procedimentos simples e claros para o atendimento de entregadores, visitantes, pedintes e demais pessoas estranhas à comunidade. Como e em que circunstância tais pessoas serão autorizadas a ingressar no edifício (permissão prévia do condômino?), com ou sem identificação (anotar ou não número do RG), de que forma será feito o contato (interfone e depois pessoal ou só interfone), e assim por diante.
Regular todos os procedimentos e rotinas dos porteiros, no decorrer do dia, como hora de acender as luzes, trancar as portas, desligar um dos elevadores (se for o caso) ou as bombas d’água, auxiliar na retirada do lixo.
Obviamente, outras atribuições e encargos poderão ser fixados para os porteiros do condomínio, de acordo com tamanho do edifício, localização geográfica, nível econômico ou outras exigências dos moradores. Há prédios em que uma das funções do porteiro é abrir as portas (inclusive do elevador) para os proprietários; em outros, permite-se ao porteiro que auxilie as mulheres que chegam com pacotes de compras; em alguns, porém, proíbem-se os dois procedimentos.
A rigor, quem define o trabalho dos porteiros, por tradição, tem sido o síndico. Eleito novo síndico, parece que os funcionários mudam de atitude. Exatamente para que isso não aconteça, recomenda-se elaborar (e aprovar em assembléia) regimento próprio da portaria, que reflita os costumes e a cultura do condomínio.

11 de ago de 2009

RECEPÇÃO AOS VISITANTES

Cumprimentar e fazer a identificação visual da pessoa.
Solicitar, com educação, um documento com foto, para
conferir seus dados completos.
Manter os portões fechados os visitantes deverão aguardar
do lado de fora do condomínio ou em um local reservado
para isto entrar em contato com o morador informando
sobre a presença do visitante e da conveniência de sua
entrada ou não.
Em caso de dúvida, por parte do condômino solicitar sua
presença junto a portaria a fim de identificar o visitante
pessoalmente ou se for o caso, através do sistema de cftv
ligado ao apartamento.
Autorizada a entrada anotar os dados da pessoa, em livro
próprio e devolver seu documento, agradecendo.
Entregar ao visitante um crachá de identificação ou autorização
que deverá ser assinado pela pessoa visitada, caso seja norma

EQUIPAMENTOS NECESSÁRIOS AOS CONDOMÍNIOS

Além de procedimento e pessoal treinado, o condomínio deve ter equipamentos que bem utilizados, protejam seus moradores e trabalhadores.
É aconselhável a instalação de sistema de comunicação (tipo botão de pânico silencioso) entre vários prédios de uma mesma rua, de modo que quando houve um problema em um deles os outros são acionados ou botão de pânico que acione uma empresa de segurança.
Instalar circuito fechado de TV câmeras móveis ou fixas, com caixa de proteção e cúpula para ocupá-las (em elevadores, por exemplo) monitores vídeo time lápide aparelho que grava 960 horas de imagens.
Instalar cercas elétricas de proteção perimetral, que dispara alarme, interligadas a um computador que permita a identificação imediata do ponto de invasão.
Está em expansão no mercado a venda de aparelhos de acesso com base na biometria impressão digital, íris, voz, palma da mão os preços já então mais acessíveis para o mercado em geral as empresas oferecem projetos especiais para condomínios residências.

DICAS PARA DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS

A Fundação Procon/SP relaciona, a seguir, algumas recomendações para que você, administrador, síndico, proprietário ou inquilino de um condomínio, venha a contribuir para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio coletivo e até redução de custos condominiais.
Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o sindíco na administração do prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas também apresente sugestões como:
- Estudo voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das caixas d'água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.
- Vistoria periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.
- Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).
- Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.
- Análise prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio.
- Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.
- Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos.
- Programação e realização de campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos programas.
- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.
Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários, devem
cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores,
funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e
comum e principalmente participar efetivamente das assembléias contribuindo
para o aprimoramento das relações condominiais.
fonte: PROCON SP

NORMAS DE SEGURANÇA

Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:
- condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;
- sistema de pára-raios; limpeza caixa d'água;
- acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;
- extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.
Furto em condomínio – Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.
Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.